Intérêts emprunt LMNP
En LMNP au régime réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles à 100 %. Calcul, justificatifs et impact sur la liasse 2033-B, guide complet 2026.
Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.
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Intérêts empruntDéductiblesRégime réelMis à jour août 2026
Déduction des intérêts d'emprunt en LMNP 2026 : règles, calcul et optimisation
En LMNP au régime réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles à 100 % du résultat BIC. C'est l'une des charges les plus importantes à ne pas négliger — et l'une des raisons pour lesquelles le régime réel est presque toujours plus avantageux que le micro-BIC pour les investisseurs avec un emprunt en cours.
Quels frais liés à l'emprunt sont déductibles en LMNP ?
| Élément | Déductible ? | Conditions |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Oui — 100 % | Emprunt lié à l'acquisition ou aux travaux du bien LMNP |
| Assurance emprunteur (décès, invalidité) | Oui — 100 % | Assurance liée à l'emprunt immobilier |
| Frais de dossier bancaire | Oui — en charges ou amortissables | Frais payés à la banque pour l'obtention du prêt |
| Frais de garantie (caution, hypothèque) | Oui — en charges ou amortissables | Selon traitement choisi lors du 1er exercice |
| Capital remboursé | Non — jamais déductible | Le capital est un remboursement de dette, pas une charge |
| Pénalités de remboursement anticipé | Oui — en charges | Si remboursement anticipé du prêt |
| Intérêts d'un prêt travaux | Oui — 100 % | Prêt contracté pour des travaux sur le bien LMNP |
Erreur fréquente : confondre intérêts et capital. Seuls les intérêts sont déductibles — jamais le capital remboursé. Votre mensualité est composée des deux — il faut utiliser le tableau d'amortissement du prêt pour distinguer les deux.
Comment calculer les intérêts déductibles sur l'année ?
Le montant des intérêts varie chaque mois selon l'amortissement du capital. Pour connaître le total annuel des intérêts payés, vous devez utiliser l'échéancier de prêt fourni par votre banque.
| Méthode | Comment faire |
|---|---|
| Depuis votre banque | Demander l'attestation fiscale annuelle de votre prêt — envoyée automatiquement en janvier ou téléchargeable sur votre espace client |
| Depuis votre échéancier | Additionner la colonne "Intérêts" pour toutes les échéances de l'année civile concernée |
| Depuis LMG | Saisir votre emprunt — LMG calcule automatiquement les intérêts déductibles de l'exercice |
Exemple de calcul
| Mois | Mensualité totale | Capital remboursé | Intérêts (déductibles) |
|---|---|---|---|
| Janvier 2025 | 900 EUR | 420 EUR | 480 EUR |
| Février 2025 | 900 EUR | 422 EUR | 478 EUR |
| ... | ... | ... | ... |
| Décembre 2025 | 900 EUR | 440 EUR | 460 EUR |
| Total 2025 | 10 800 EUR | 5 160 EUR | 5 640 EUR déductibles |
Charge déductible : dans cet exemple, 5 640 EUR d'intérêts annuels sont déductibles du résultat BIC — aucun des 5 160 EUR de capital remboursé ne l'est.
Où déclarer les intérêts dans la liasse LMNP ?
| Formulaire | Ligne | Ce qu'on y inscrit |
|---|---|---|
| 2033-B (compte de résultat) | Charges financières — intérêts et charges assimilées | Total des intérêts payés sur l'exercice |
| 2033-B | Autres charges externes | Assurance emprunteur + frais de dossier si déductibles en charges |
| 2033-A (bilan) | Dettes — emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | Capital restant dû au 31/12 |
Cohérence bilan / résultat : le capital restant dû figurant au passif du bilan (2033-A) doit correspondre au tableau d'amortissement de votre prêt. L'administration fiscale croise ces données en cas de contrôle.
Intérêts d'emprunt et plus-value à la revente
Depuis la réforme de février 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. En revanche, les intérêts d'emprunt ne sont pas concernés par cette réforme — ils restent des charges déductibles sans impact sur la plus-value.
Cette distinction est importante : les intérêts d'emprunt réduisent votre imposition annuelle sans créer de "dette fiscale différée" à la revente. C'est l'un des avantages spécifiques des charges financières par rapport aux amortissements.
Comparaison LMNP vs revenus fonciers (location nue)
| Critère | LMNP régime réel (BIC) | Location nue (revenus fonciers) |
|---|---|---|
| Intérêts déductibles | Oui — 100 % du résultat BIC | Oui — 100 % des revenus fonciers |
| Amortissement du bien | Oui — levier majeur | Non — impossible en revenus fonciers |
| Déficit si charges > revenus | Reportable sur BIC futurs (10 ans) | Imputable sur revenu global (10 700 EUR/an) |
| Taux d'imposition | IR + 18,6 % prélèvements sociaux | IR + 17,2 % prélèvements sociaux |
| Loyer pratiqué | 10-15 % plus élevé en meublé | Loyer nu plus bas |
Ce qu'il faut retenir
- ✓Calcul automatique des intérêts déductibles
- ✓Intégration dans le 2033-B et le bilan 2033-A
- ✓Liasse 2031/2033 produite et télétransmise
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