Amortissement LMNP : guide complet 2026 (durée, calcul, terrain et liasse 2033)

Pourquoi l’amortissement est le moteur du LMNP au réel

En LMNP au régime réel, l’amortissement est le levier n°1 pour réduire l’imposition. Dans beaucoup de cas, il permet de ramener le résultat fiscal à zéro (ou proche de zéro) pendant plusieurs années.

Mais attention : l’amortissement LMNP obéit à des règles comptables précises (base amortissable, ventilation par composants, prorata temporis, non-création de déficit, cohérence liasse 2033).

Dans ce guide, tu vas comprendre :

• comment calculer l’amortissement LMNP proprement,
• quelles durées utiliser (par composants),
• pourquoi le terrain n’est jamais amortissable,
• comment gérer le prorata temporis,
• comment éviter les incohérences 2033-A / 2033-C,
• et comment sécuriser ton traitement comptable.

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Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement correspond à la constatation comptable de la perte de valeur d’un bien liée au temps et à l’usage. En LMNP au réel, on inscrit le bien à l’actif du bilan (immobilisation), puis on constate chaque année une dotation d’amortissement.

L’amortissement peut concerner :

• la construction (hors terrain),
• les composants techniques (installations, équipements),
• les agencements,
• le mobilier.

C’est une charge comptable (pas une sortie de cash), qui réduit le résultat fiscal.

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Règle fondamentale : l’amortissement LMNP ne peut pas créer de déficit

Spécificité majeure du LMNP :

L’amortissement ne peut pas générer ou aggraver un déficit.

En pratique :

1. Tu calcules le résultat avant amortissement (loyers – charges).
2. Si ce résultat est positif, tu peux imputer l’amortissement dans la limite de ce résultat.
3. La fraction d’amortissement non utilisée est reportable (souvent appelé “amortissement différé” / “amortissement reportable”).

👉 C’est un point clé pour éviter les erreurs de liasse, et pour expliquer pourquoi certains investisseurs ont “zéro impôt” sans pour autant avoir un déficit.

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Durée amortissement LMNP : quelles durées utiliser ?

La question “durée amortissement LMNP” est très recherchée. La bonne réponse : ça dépend du composant.

Durées couramment pratiquées (repères) :

• Gros œuvre : 40 à 50 ans
• Façades / étanchéité : 25 à 30 ans
• Installations techniques : 15 à 20 ans
• Agencements : 10 à 15 ans
• Mobilier : 5 à 10 ans

L’objectif n’est pas d’optimiser artificiellement, mais d’appliquer une durée cohérente et justifiable.

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Méthode par composants : la méthode professionnelle

Un bien immobilier ne s’amortit pas globalement.

La méthode par composants consiste à ventiler le prix (hors terrain) en plusieurs catégories.

Exemple de ventilation :

• 60 % gros œuvre
• 20 % installations techniques
• 10 % agencements
• 10 % mobilier

Cette approche :

• Reflète la réalité économique
• Permet un amortissement plus précis
• Garantit une cohérence comptable solide

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Pourquoi le terrain n’est jamais amortissable en LMNP

Le terrain ne se déprécie pas par usage (il n’a pas une “durée d’utilisation” comptable).

Résultat : Le terrain est exclu de la base amortissable.

En pratique, on estime souvent :

• 10% à 20% du prix total (selon zone, valeur foncière, éléments notariaux, etc.)

Erreur fréquente (et coûteuse en contrôle) : amortir 100% du prix d’acquisition.

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Date de départ de l’amortissement LMNP

Le point de départ doit correspondre :

• À l’inscription à l’actif
• À la mise en exploitation du bien

La première année, un prorata temporis est généralement appliqué.

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Calcul amortissement LMNP : formule et prorata temporis

Amortissement linéaire (cas le plus courant) :

• Annuité = base amortissable ÷ durée

Prorata temporis (année 1) :

• Annuité × (nombre de mois d’utilisation / 12)
  (ou prorata jours selon méthode retenue)

Exemple simple :

• Annuité 6 000 €
• Mise en location le 1er octobre
• Année 1 : 6 000 × 3/12 = 1 500 €

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Exemple chiffré complet

Bien : 250 000 €
Terrain estimé : 40 000 €
Base amortissable : 210 000 €

Ventilation :

• Gros œuvre 60% → 126 000 € sur 50 ans → 2 520 €
• Installations 20% → 42 000 € sur 20 ans → 2 100 €
• Agencements 10% → 21 000 € sur 15 ans → 1 400 €
• Mobilier 10% → 21 000 € sur 7 ans → 3 000 €

Annuité totale ≈ 9 020 €

Revenus : 14 000 €
Charges (hors amortissement) : 5 000 €
Résultat avant amortissement : 9 000 €

Amortissement imputable : 9 000 €
Résultat fiscal : ~0 €
Amortissement reportable : ~20 €

C’est exactement le mécanisme “imposition quasi nulle” typique du LMNP au réel.

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Comptabilisation : écritures types en LMNP

Écriture annuelle :

Débit 68112 – Dotations aux amortissements
Crédit 281xxx – Amortissements des immobilisations

Exemples :

• 28135 (installations / constructions)
• 28183 (mobilier)

Ces écritures alimentent :

• Le bilan (valeur nette)
• Le compte de résultat
• Les tableaux annexes
• La cohérence de la liasse 203

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Amortissement LMNP et liasse fiscale 2033 : feuillets et cases

L’amortissement impacte plusieurs feuillets.

2033-A – Bilan simplifié

On y retrouve :

• Immobilisations brutes (213xxx / 218xxx)
• Amortissements cumulés (281xxx)
• Valeur nette comptable

Valeur nette = Brut – Amortissements cumulés

2033-C – Compte de résultat simplifié

La dotation annuelle apparaît dans la rubrique :

Dotations aux amortissements des immobilisations corporelles. Elle correspond au débit 68112.

Tableau des immobilisations et amortissements

On y retrouve :

• Valeur d’origine
• Mouvements
• Amortissement de l’exercice
• Cumul

La variation du cumul d’amortissement doit correspondre à la dotation annuelle.

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Cas particulier : amortissement LMNP en VEFA

En VEFA, l’amortissement débute à la date de livraison.

Les appels de fonds versés avant livraison ne déclenchent pas d’amortissement.

Un prorata temporis s’applique la première année.

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LMNP vs SCI à l’IS : différence stratégique

En LMNP :

• Régime des plus-values des particuliers
• Amortissement non réintégré comme à l’IS

En SCI à l’IS :

• L’amortissement diminue la valeur nette comptable
• Impact direct sur la plus-value professionnelle

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Erreurs fréquentes en amortissement LMNP

• Amortir le terrain
• Oublier la ventilation
• Oublier le prorata temporis
• Démarrer trop tôt en VEFA
• Mauvaise affectation comptable
• Ne pas suivre l’amortissement reportable

Questions fréquentes

Peut-on amortir les frais de notaire ?

Oui, en charges ou en immobilisation amortissable selon la stratégie retenue.

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Quelle durée pour un studio ?

La surface n’influence pas la durée. Seuls les composants comptent.

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L’amortissement est-il réintégré à la revente ?

Non en LMNP (régime des particuliers).

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Peut-on modifier les durées ?

Oui, si elles restent cohérentes et justifiables.

Simulez votre amortissement LMNP

Pour un calcul fiable, cohérent et conforme à la liasse 2033 :

👉 Accéder au simulateur d’amortissement LMNP (LMG)

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Conclusion

L’amortissement LMNP est un levier fiscal puissant.
Mais il exige rigueur, cohérence comptable et maîtrise des règles fiscales.