Simulateurs LMNP & outils d’aide à la décision

Accédez à nos simulateurs pour estimer votre fiscalité, votre rentabilité et vos revenus en location meublée. Des outils simples, pédagogiques et conçus pour vous aider à prendre les bonnes décisions.

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Simulateurs & outils LMNP

Retrouvez ici l’ensemble de nos simulateurs dédiés à la location meublée (LMNP / LMP).

Ces outils vous aident à estimer rapidement votre fiscalité, votre rentabilité et les impacts comptables de votre projet, sans inscription ni engagement.

Chaque simulateur vous guide pas à pas, avec des calculs clairs et des résultats immédiatement exploitables, pour vous aider à prendre les bonnes décisions avant d’aller plus loin.

Simulation d’économie d’impôt

Comparez location nue, LMNP et LMP selon votre tranche marginale.

Simulateur économie d'impôt LMG

Simulateur gratuit Comparer l'économie d'impôt : location nue, LMNP et LMP Renseignez votre situation et obtenez un comparatif fiscal indicatif.

Calculatrice immobilière

Simulation économie d'impôt

Compare nu · LMNP · LMP (IR + social) — calcul indicatif

1Paramètres

2Comparatif

🧾

Profil fiscalImpact IR estimé

Situation

Enfants

Revenu net imposable (hors location)

€

Mode calcul IR

« TMI » calcule l'impact marginal · « Barème » recalcule l'IR complet.

TMI (mode Rapide)

🏠

Recettes & chargesSeuils micro + réel expert

Recettes annuelles

€/an

Charges annuelles

€/an

Type de location (micro BIC)

—

Prélèvements sociaux LMNP

Mode expert (LMNP réel : amortissement)

Active « réel » estimé pour LMNP/LMP

Prix d'acquisition

€

% terrain

Mobilier

€

Durée amort. bâti

ans

Durée amort. mobilier

ans

Plafonner l'amortissement

💡 Amortissement simplifié : (bâti hors terrain ÷ durée) + (mobilier ÷ durée). Ne remplace pas un calcul comptable.

📌

Contrôles & seuilsAlerte automatique selon tes saisies

Micro-BIC : seuil

—

selon le type de meublé

Abattement micro

—

base taxable = loyers - abattement

Éligible micro ?

—

bascule en réel si dépassement

Base estimée (micro)

—

indicatif

—

📊

Rappel des saisiesVérification rapide

Recettes—

Charges—

Mode IR—

Simulation indicative · Ne constitue pas un conseil fiscal

Calculatrice immobilière

Comparatif économie d'impôt

3 statuts · tableau · graphique · résultat instantané

1Paramètres

2Comparatif

🏁

Résultat recommandéMontants annuels (€/an)

€ / an

Statut optimal

—

Économie estimée

—

/an

Impôts min

—

/an

Base taxable min

—

/an

ℹ️ Simulation indicative : le « réel » dépend des charges exactes et des amortissements.

NuFoncier

Location nue

Impôts totaux—

Base taxable—

IR—

PS—

—

LMNPBIC

Location meublée (LMNP)

Impôts totaux—

Base taxable—

IR—

PS—

—

LMPSocial

LMP (approx.)

Impôts totaux—

Base taxable—

IR—

Cotisations—

—

📈

Graphique comparatifIR + Social — €/an

📋

Tableau comparatifBase / IR / Social / Total

LMNP

LMP

Base taxable

—

PS / cotisations

—

Total

—

⚠️ Comparatif indicatif. Le « réel » dépend des charges exactes, de la ventilation terrain/bâti et des amortissements.

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Meublé vs location nue

Quel statut est vraiment plus rentable pour votre bien ?

Simulateur gratuit Comparer la location meublée et la location nue Estimez l'impôt annuel et l'économie cumulée selon votre situation.

Simulation fiscale

Meublé vs Location nue

Barème IR 2024 · quotient familial · micro & réel · multi-années

1Paramètres

2Résultats

🧾

Profil fiscalIR calculé via barème 2024

Situation

Enfants

Revenu net imposable (hors location)

€

Mode calcul IR

Barème 2024 recalcule l'IR total · TMI applique votre taux marginal.

Prélèvements sociaux

🏠

Revenus locatifsLoyers & charges

Loyers annuels

€

Charges annuelles

€

Type de meublé

—

Mode LMNP

📅

HorizonProjection multi-années

1 an 5 ans 15 ans

Simulation indicative · Ne constitue pas un conseil fiscal

📌

Aperçu en temps réelMis à jour à chaque saisie

Impôts Nu

—

€/an estimé

Impôts Meublé

—

€/an estimé

Économie annuelle

—

en faveur du meilleur

Économie cumulée

—

🔢

Détail NuCalcul instantané

Base taxable—

IR estimé—

PS—

Total/an—

—

🏷️

Détail MeubléCalcul instantané

Base taxable—

IR estimé—

PS—

Total/an—

—

Simulation fiscale

Résultats comparés

Impôt annuel · économie cumulée sur 5 ans

1Paramètres

2Résultats

🏁

Résultat recommandéStatut le plus avantageux fiscalement

€ / an

Statut optimal

—

Économie annuelle

—

/an

Économie cumulée

—

Impôts min

—

/an

ℹ️ Simulation indicative — le réel dépend des charges exactes et des amortissements.

NuFoncier

Location nue

Impôts/an—

Base—

IR—

PS—

—

LMNPMicro

Location meublée (LMNP)

Impôts/an—

Base—

IR—

PS—

—

📊

Graphique comparatifImpôt annuel Nu vs Meublé

📋

Tableau comparatifBase · IR · PS · Total

Meublé

Base taxable

—

Total

—

⚠️ Comparatif indicatif.

📈

Projection cumuléeImpôts totaux sur la durée

Nu (cumulé)—

Meublé (cumulé)—

—

Simulation des amortissements

Calculez vos dotations annuelles par composant et votre économie fiscale.

Simulateur gratuit Calculer un tableau d’amortissement Immobilier, mobilier et travaux : échéancier, graphiques et simulation de cession.

Simulation personnalisée

Tableau d'Amortissement

Immobilier & exploitation · linéaire ou dégressif · graphique cumulé multi-actifs · simulation de cession

1Paramètres

2Résultats

🏠

Actifs immobiliersConstruction · composant · terrain

🧰

Actifs d'exploitationTravaux · équipement · mobilier

🧾

Paramètres de l'actifSélectionnez un actif

Valeur d'acquisition

€

Valeur résiduelle

€

Durée (ans)

ans

Date de début

Méthode d'amortissement

Prorata temporis

Ajuster la 1ère année selon la date de début

📈

Aperçu rapide—

Base amortissable

—

Durée

—

Dotation an 1

—

Taux linéaire

—

Simulation personnalisée

Échéancier d'Amortissement

Tableau · graphique · cumulé multi-actifs · simulation de cession

1Paramètres

2Résultats

Actif

Base amortissable

—

Durée

—

Taux linéaire

—

Dotation an 1

—

Période

VNC début

Taux

Dotation

VNC fin

Amortissement linéaire · prorata temporis · valeurs en euros

Échéancier de prêt immobilier

Visualisez capital, intérêts et assurance mois par mois.

Simulateur gratuit Calculer votre capacité d’emprunt Estimez votre mensualité maximale, le montant finançable et votre échéancier de prêt.

Simulation personnalisée

Capacité d'emprunt & financement

Mensualité maximale · échéancier détaillé · visualisation · comparateur de scénarios

1Paramètres

2Résultats

💳

Informations financièresMise à jour en temps réel

Revenus nets mensuels

€

Pré-rempli depuis « Votre situation »

Charges mensuelles

€

Crédits en cours, pensions, loyer…

Taux d'endettement cible

Recommandation bancaire : 35 %

Reste à vivre minimum

€

Seuil de sécurité (facultatif)

🏠

Paramètres du prêt immobilierMontant finançable estimé

Taux d'intérêt annuel

Durée de remboursement

mois

Ex. : 240 mois = 20 ans

Apport personnel

€

Assurance emprunteur (taux annuel)

Calculé sur le capital initial

Date de départ du prêt

Permet de dater précisément l'échéancier

⚖️

Comparateur de scénariosAnalysez deux taux ou deux durées différents

Scénario A — Taux

Scénario A — Durée

mois

Scénario B — Taux

Scénario B — Durée

mois

📊

Résultats en temps réelCapacité d'emprunt & aperçu du financement

Mensualité maximale

—

selon revenus et charges déclarés

Montant finançable

—

Mensualité (hors assurance)

—

sur le capital emprunté

Assurance emprunteur/mois

—

mensualité totale : —

Intérêts totaux

—

sur l'ensemble de la durée

Coût total du crédit

—

en proportion du capital emprunté

—

Simulation personnalisée

Tableau d'amortissement

Capital remboursé · intérêts · capital restant dû · représentation graphique

1Paramètres

2Résultats

Mensualité

—

hors assurance emprunteur

Assurance emprunteur

—

mensualité totale : —

Capital emprunté

—

selon votre capacité d'emprunt

Intérêts totaux

—

coût du crédit : —

📈

Évolution du remboursementCapital remboursé vs intérêts cumulés

🧾

Tableau d'amortissementSélectionnez le nombre de lignes à afficher

—

Afficher

Date

Mensualité

Capital

Intérêts

Restant dû

Amortissement à mensualités constantes · hors assurance emprunteur.

Rentabilité locative

Rentabilité brute, nette et nette-nette — le vrai rendement de votre bien.

Simulateur gratuit Calculer la rentabilité d’un investissement locatif Estimez le rendement, le cash-flow, le TRI et le point mort de votre projet immobilier.

Calculatrice immobilière

Rentabilité Locative

Rendement brut · rendement net · cash-flow · TRI · comparateur de scénarios

1Paramètres

2Analyse

🏷️

AcquisitionInformations sur le bien et le projet

Adresse du bien

Type de bien

Proposé par

Type de projet

Ancien Neuf Construction Viager

Stratégie locative

Objectif principal

Travaux acceptables

Budget travaux estimé (facultatif)

€

💳

FinancementParamètres du prêt immobilier

Prix d'achat

€

Apport personnel

€

Taux d'intérêt annuel

Durée du prêt

ans

Frais de notaire

€

Inclus dans le coût total d'acquisition

📈

Revenus & ChargesHypothèses locatives annuelles

Loyer mensuel (hors charges)

€

Charges propriétaire/mois

€

Copropriété, entretien, gestion…

Taxe foncière annuelle

€

Vacance locative estimée

0 % = pleine occupation annuelle

📊

Résultats en temps réelMise à jour automatique

Mensualité crédit

—

sur —

Cash-flow mensuel

—

Rendement brut

—

sur prix d'achat

Rendement net

—

charges déduites

TRI estiméTaux de Rendement Interne sur la durée du prêt

—

Capital emprunté—

Coût total d'acquisition—

Revenus locatifs annuels nets—

Coût total du crédit—

Cash-flow annuel—

Point mort locatif (loyer min. d'équilibre)—

—

Calculatrice immobilière

Analyse Cash-flow

Sensibilité loyer / vacance · récap annuel · graphique · scénarios

1Paramètres

2Analyse

Cash-flow mensuel

—

Rendement net

—

après charges et vacance

TRI estimé

—

sur durée du prêt

Retour sur apport

—

cash-flow / apport

🎛️

Analyse de sensibilitéTestez sans modifier les paramètres de base

Variation du loyer

−30 %0 %+30 %

Variation de la vacance locative

−10 pts0 pt+20 pts

Cash-flow ajusté

—

Rendement net ajusté

—

📈

Évolution patrimonialeCapital remboursé vs intérêts cumulés

🧾

Récapitulatif annuelVue investisseur — avec vacance locative

Revenus locatifs bruts—

Impact vacance locative—

Revenus nets de vacance—

Charges propriétaire—

Taxe foncière—

Mensualités crédit annuelles—

Cash-flow annuel—

—

⚡

Comparateur de scénariosCash-flow mensuel selon les hypothèses

Prudent

—

Loyer −5 %, vacance +4 pts

Base

—

Hypothèses saisies

Optimiste

—

Loyer +5 %, vacance −2 pts

Les scénarios appliquent des variations automatiques sur loyer et vacance.

🎯

Indicateurs avancésPoint mort · retour sur apport · effort mensuel

Point mort locatif

—

loyer minimal d'équilibre

Retour sur apport

—

cash-flow annuel / apport

Effort mensuel net

—

si cash-flow négatif

Rendement fonds propres

—

cash-flow / apport + notaire

Cotisations sociales en LMNP

Prélèvements sociaux et CSG selon votre régime et vos revenus.

Simulation de la plus-value immobilière

Calculez l'impact de la réforme 2025 sur votre revente.

Simulateur gratuit Estimer la plus-value immobilière Calculez l’impôt, les prélèvements sociaux et les abattements selon la durée de détention.

Calculatrice immobilière

Simulateur plus-value immobilière

Estimez l’impôt à payer lors de la revente d’un bien immobilier, selon le prix d’achat, le prix de vente, les frais, les travaux et la durée de détention.

🏠

Informations du bien

Prix, dates et exonération éventuelle

Prix d’acquisition

€

Prix de vente

€

Date d’acquisition

Date de vente

Résidence principale au moment de la vente

🧾

Frais et travaux

Forfaits ou montants réels

Frais d’acquisition

Montant frais réels

€

Travaux

Montant travaux réels

€

Le forfait travaux de 15 % est utilisé uniquement si la durée de détention est supérieure à 5 ans. Le calcul reste indicatif : le notaire établit le calcul définitif.

📊

Résultat estimatif

Calcul en temps réel

Durée de détention

—

années pleines

Plus-value brute

—

avant abattements

Impôt total estimé

—

IR + PS + surtaxe

Net après impôt

—

plus-value nette estimée

Prix de vente—

Prix d’acquisition—

Frais retenus—

Travaux retenus—

Plus-value imposable avant abattements—

Abattement IR—

Abattement prélèvements sociaux—

Base imposable IR—

Base prélèvements sociaux—

Impôt sur le revenu 19 %—

Prélèvements sociaux 17,2 %—

Surtaxe éventuelle—

Total à payer—

—

Simulation indicative, hors cas particuliers : terrain à bâtir, non-résident, exonérations spécifiques, démembrement, SCI, vente inférieure à certains seuils, abattements exceptionnels ou régime professionnel.

Cash-flow immobilier

Trésorerie réelle après impôts, charges et remboursement de crédit.

Simulateur gratuit Calculer le cash-flow d’un investissement LMNP Estimez mensualité, NOI, DSCR, point mort et évolution multi-années.

Simulation investissement

Cash-flow LMNP

Mensualité · NOI · DSCR · point mort · analyse de sensibilité

1Paramètres & résultats

2Analyse multi-années

💳

Financement & acquisitionCoût total du projet

Prix du bien

€

Frais de notaire

€

Travaux (CAPEX)

€

Mobilier

€

Apport personnel

€

Frais de dossier bancaire

€

Taux d'intérêt annuel

Durée du prêt

ans

Assurance emprunteur

€/mois

📈

Revenus & charges d'exploitationHypothèses locatives annuelles

Loyer mensuel (hors charges)

€/mois

Vacance locative

mois/an

0 = pleine occupation annuelle

Charges non récupérables

€/an

Copropriété, assurances, entretien…

Frais de gestion locative

% des loyers encaissés

📊

Résultats en temps réelCalcul automatique

Mensualité crédit

—

hors assurance emprunteur

Cash-flow mensuel

—

avant impôt, année 1

NOI annuel

—

loyers − charges exploitation

DSCR

—

NOI / dette annuelle

Coût total du projet—

Capital emprunté—

Dette annuelle (crédit + assurance)—

Cash-flow annuel (avant impôt)—

Point mort locatif—

Rendement brut —

Taux d'occupation —

—

Analyse de sensibilité

Variation du loyer mensuel

300 € — 2 500 €

Variation de la vacance

0 mois — 6 mois

CF/mois (scénario)

—

DSCR (scénario)

—

Simulation investissement

Analyse Multi-années

Cash-flow cumulé · évolution patrimoniale · table annuelle détaillée

1Paramètres & résultats

2Analyse multi-années

Horizon 10 ans

CF annuel (an 1)

—

avant impôt

CF cumulé

—

DSCR

—

NOI / dette annuelle

Point mort

—

loyer min. d'équilibre

📈

Évolution du cash-flow annuelProgression sur l'horizon choisi

🏦

Capital remboursé vs intérêts cumulésÉvolution de la dette

🧾

Table annuelle détailléeRevenus · charges · dette · cash-flow

Année

Revenus

Charges

NOI

Dette

CF/an

CF cumulé

Hypothèses constantes (loyer, charges, vacance). CF avant impôt LMNP.

💡

Synthèse & recommandationsLecture de votre investissement

Coût total projet—

Capital emprunté—

Rendement brut—

NOI annuel (an 1)—

DSCR (couverture dette)—

CF mensuel net—

—

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Questions fréquentes

Les résultats sont-ils fiables ?

Les simulations fournissent des estimations indicatives basées sur la réglementation en vigueur. Elles ne remplacent pas une étude personnalisée mais permettent de prendre de bonnes décisions en amont.

Quelle est la différence entre rendement, cash-flow et résultat fiscal ?

Le rendement mesure la performance globale, le cash-flow la trésorerie mensuelle, et le résultat fiscal la base d’imposition.
Ces indicateurs répondent à des objectifs différents et doivent être analysés ensemble.

LMNP ou LMP : comment savoir quand je bascule ?

Le statut dépend de vos revenus locatifs, de leur part dans vos revenus globaux et de certaines conditions fiscales.
Nos simulateurs intègrent ces seuils pour vous aider à anticiper les impacts.

Pourquoi mes résultats changent selon les hypothèses ?

Le financement, la durée du crédit, la vacance locative ou les charges ont un impact direct sur la rentabilité et le cash-flow.
C’est précisément l’objectif des simulateurs : tester plusieurs scénarios.

Puis-je utiliser ces résultats pour un banquier ou un expert-comptable ?

Oui, comme base de réflexion. Pour un dossier bancaire ou fiscal définitif, une validation par un professionnel reste recommandée.

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Simulateurs LMNP & outils d’aide à la décision

Simulateurs & outils LMNP

Simulation d’économie d’impôt

Simulation économie d'impôt

Comparatif économie d'impôt

À quoi sert ce simulateur ?

Profil fiscal

Recettes & charges

Résultat recommandé (Step 2)

Pourquoi faire cette simulation ?

Ce que tu obtiens en 1 minute

Pourquoi le « réel » change tout ?

Meublé vs location nue

Meublé vs Location nue

Résultats comparés

Barème IR 2024

Location nue

LMNP — Meublé

Simulation des amortissements

Tableau d'Amortissement

Échéancier d'Amortissement

Échéancier de prêt immobilier

Capacité d'emprunt & financement

Tableau d'amortissement

Rentabilité locative

Rentabilité Locative

Analyse Cash-flow

Cotisations sociales en LMNP

Cotisations & Régime Social

Tableau Comparatif

Simulation de la plus-value immobilière

Simulateur plus-value immobilière

Cash-flow immobilier

Cash-flow LMNP

Analyse Multi-années

Support similaires

Questions fréquentes

Les résultats sont-ils fiables ?

Quelle est la différence entre rendement, cash-flow et résultat fiscal ?

LMNP ou LMP : comment savoir quand je bascule ?

Pourquoi mes résultats changent selon les hypothèses ?

Puis-je utiliser ces résultats pour un banquier ou un expert-comptable ?