Fiscalité & Déclaration
July 27, 2026

Déficit LMNP : règles, report et ce qui est vraiment possible

Le déficit LMNP ne peut pas venir de l'amortissement. Il est reportable sur 10 ans sur les bénéfices BIC jamais sur le revenu global. Règles complète

Expertise métier
Projet à venir

Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.

Déficit LMNP : règles, report et ce qui est vraiment possible

← Fiscalite LMNP — guide complet

FiscaliteDeficit BIC10 ans de reportMis à jour juillet 2026

Deficit LMNP : regles, report et ce qui est vraiment possible

Un deficit en LMNP ne s'impute pas sur le revenu global — c'est l'une des regles les plus mal comprises du regime. Ce guide explique ce qui peut creer un deficit, comment il se reporte, et la difference fondamentale avec le LMP.

10 ans
Duree de report du deficit BIC LMNP
0 EUR
Deficit creatable par l'amortissement — jamais
Charges
La seule source possible de deficit LMNP
LMP
Seul statut ou le deficit s'impute sur le revenu global

Qu'est-ce qu'un deficit LMNP ?

Un deficit LMNP survient quand les charges deductibles de l'activite depassent les recettes locatives. Attention : seules certaines charges peuvent creer ce deficit — l'amortissement est exclu.

Source du deficit Peut creer un deficit LMNP ? Explication
Interets d'emprunt eleves (debut de credit) Oui Deductibles integralement — peuvent exceder les loyers
Taxe fonciere importante Oui Deductible au regime reel
Charges de copropriete elevees Oui Deductibles au regime reel
Travaux d'entretien importants Oui Si qualifies en charges (pas en immobilisation)
Amortissements du bien Non Plafonnes au resultat — ne peuvent pas creer de deficit
Frais de gestion, assurance, CFE Contribuent Charges courantes deductibles

L'amortissement LMNP est plafonne par le resultat avant amortissement. Si le resultat est deja negatif a cause des charges courantes, l'amortissement ne l'aggrave pas — il est simplement mis en attente (reporte). C'est une regle fondamentale souvent mal comprise.

Comment le deficit LMNP se reporte-t-il ?

Le deficit BIC de location meublee non professionnelle est reportable sur les benefices de la meme nature (BIC LMNP) des 10 annees suivantes. Il ne peut pas etre impute sur d'autres revenus du foyer fiscal.

Annee Recettes Charges courantes Deficit de l'annee Report cumule Report utilise
N 10 000 EUR 12 500 EUR - 2 500 EUR 2 500 EUR 0 EUR
N+1 10 500 EUR 11 000 EUR - 500 EUR 3 000 EUR 0 EUR
N+2 11 000 EUR 9 500 EUR + 1 500 EUR 1 500 EUR 1 500 EUR
N+3 12 000 EUR 8 000 EUR + 4 000 EUR 0 EUR 1 500 EUR restants utilises

Deficit LMNP vs deficit LMP : la difference fondamentale

Critere LMNP LMP
Imputation sur le revenu global Non Oui — sans limite de montant
Report sur benefices futurs Oui — 10 ans sur BIC LMNP Oui — 6 ans sur benefices professionnels
Source du deficit Charges courantes uniquement Charges + amortissements sous conditions
Avantage fiscal immediat Aucun si pas de BIC LMNP futur Reduction directe de l'IR de l'annee
Cotisations sociales Prelevements sociaux 17,2 % SSI (~35-40 %) — droits sociaux ouverts

Pour un investisseur avec un deficit important (gros travaux, credit eleve) et un revenu professionnel important, le statut LMP peut etre plus avantageux : le deficit s'impute directement sur le revenu global et reduit l'IR de l'annee.

Comment declarer le deficit LMNP dans la liasse ?

Le deficit BIC LMNP figure dans le formulaire 2031 SD et est reporte dans la 2042 C Pro (case 5NY ou 5NZ selon le type de deficit). La fraction reportee sur les annees suivantes doit etre tracee annuellement — l'administration peut la reclamer en controle.

Case 2042 C Pro Ce qui y figure
5NY Deficit BIC non professionnel de l'annee (LMNP)
5GA a 5GJ Reports de deficits BIC des 10 annees precedentes
5QA a 5QJ Reports de deficits BIC des 10 annees precedentes (foyer)
Un deficit LMNP non utilise pendant 10 ans est-il definitvement perdu ?
Oui. Le deficit BIC LMNP expire au bout de 10 ans si aucun benefice LMNP ne permet de l'absorber. Les amortissements reportes (non deduits), en revanche, n'expirent jamais — c'est une difference importante.
Peut-on choisir de ne pas constater de deficit une annee pour eviter les complications ?
Non. En comptabilite d'engagement (regime reel), les charges de l'exercice doivent etre deduites sur la periode a laquelle elles se rapportent. Ne pas constater un deficit est une anomalie comptable.
Le deficit LMNP apparait-il dans la declaration de revenus meme s'il n'est pas imputable sur le revenu global ?
Oui. Le deficit doit etre declare en 2042 C Pro, case 5NY, meme s'il ne reduit pas le revenu global. Il est trace pour le report futur sur les benefices LMNP.

Ce qu'il faut retenir

✓Le deficit LMNP provient uniquement des charges courantes — jamais de l'amortissement.
✓Il est reportable sur les benefices LMNP des 10 annees suivantes — pas sur le revenu global.
✓L'amortissement non deduit (plafonnement) est reporte sans limite de duree — different du deficit.
✓En LMP, le deficit s'impute sur le revenu global — avantage majeur pour les gros investisseurs.
✓Le deficit expire au bout de 10 ans non utilises — les amortissements reportes, jamais.
LMG trace automatiquement vos deficits et amortissements reportes
Deficits BIC et amortissements reportes suivis separement, mobilisables des que le resultat le permet.
  • ✓Suivi separe deficits BIC et amortissements reportes
  • ✓Mobilisation automatique des reports disponibles
  • ✓Liasse 2031/2033 et 2042 C Pro coherentes
Essayer LMG gratuitement →
Newsletter

Recevez nos conseils pour optimiser votre LMNP

Guides pratiques, mises à jour fiscales et bonnes pratiques pour gérer votre location meublée plus simplement.

Thanks for joining our newsletter.
Oops! Something went wrong.

Articles récents

Découvrir tout les articles