Comptabilité LMNP & LMP
September 1, 2026
Exemple complet de comptabilité LMNP au régime réel : de l'achat à la liasse
De l'achat à la liasse : exemple chiffré complet pour un T2 à 220 000 €. Plan d'amortissement, charges déductibles et résultat BIC nul la 1ère année.
Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.
Comptabilité LMNP & LMP
Exemple complet de comptabilité LMNP au régime réel : de l'achat à la liasse
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Exemple concretRégime réelSimulationMis à jour août 2026
Exemple complet de comptabilité LMNP au régime réel : de l'achat à la liasse
La comptabilité LMNP au régime réel est souvent perçue comme complexe. Ce guide la rend concrète avec un exemple chiffré complet — d'un appartement acheté 220 000 € jusqu'à la liasse fiscale 2031/2033 — pour comprendre exactement comment fonctionne chaque étape.
220 000 EUR
Prix d'achat du bien dans l'exemple
13 200 EUR
Loyers annuels (1 100 EUR/mois)
7 ans
Durée de l'emprunt en cours dans l'exemple
0 EUR
Impôt sur les loyers la 1ère année — résultat nul
L'exemple : appartement T2, Paris 13ème, acheté en 2026
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Prix d'achat total | 220 000 EUR |
| Frais de notaire (7,5 %) | 16 500 EUR |
| Quote-part terrain (20 %) | 44 000 EUR (non amortissable) |
| Valeur brute bâti amortissable | 176 000 EUR |
| Mobilier acheté | 8 000 EUR |
| Loyer mensuel | 1 100 EUR |
| Loyers annuels | 13 200 EUR |
| Emprunt sur 20 ans | 180 000 EUR à 3,2 % |
| Mensualité (capital + intérêts) | 1 013 EUR/mois |
| Intérêts 1ère année | 5 680 EUR |
Étape 1 — Le plan d'amortissement par composants
| Composant | Valeur brute | Quote-part | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 123 200 EUR | 70 % | 40 ans | 3 080 EUR |
| Toiture | 26 400 EUR | 15 % | 25 ans | 1 056 EUR |
| Agencements intérieurs | 17 600 EUR | 10 % | 10 ans | 1 760 EUR |
| Equipements techniques | 8 800 EUR | 5 % | 10 ans | 880 EUR |
| Mobilier | 8 000 EUR | — | 7 ans | 1 143 EUR |
| Total amortissements | 184 000 EUR | — | — | 7 919 EUR/an |
Note : les frais de notaire (16 500 EUR) sont dans cet exemple déduits en charges la 1ère année — pas intégrés à la base amortissable.
Étape 2 — Le compte de résultat (2033-B) — exercice 2026
| Produits | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés | 13 200 EUR |
| Total produits | 13 200 EUR |
| Charges déductibles | Montant |
|---|---|
| Frais de notaire (déduits en charges) | 16 500 EUR |
| Intérêts d'emprunt | 5 680 EUR |
| Assurance emprunteur | 600 EUR |
| Taxe foncière | 1 200 EUR |
| CFE (1ère année — exonération) | 0 EUR |
| Assurance PNO | 250 EUR |
| Frais de gestion (logiciel LMG) | 200 EUR |
| Charges de copropriété non récupérables | 800 EUR |
| Total charges (hors amortissements) | 25 230 EUR |
Résultat avant amortissements : 13 200 EUR - 25 230 EUR = -12 030 EUR. Le résultat est déjà négatif avant même les amortissements.
| Amortissements | Montant |
|---|---|
| Dotation annuelle (plafonnée par le résultat) | 0 EUR (résultat déjà négatif) |
| Amortissements reportés | 7 919 EUR |
| Résultat BIC final | -12 030 EUR (déficit BIC) |
Résultat : déficit BIC de 12 030 EUR la 1ère année. Ce déficit est reportable pendant 10 ans sur les futurs bénéfices BIC. Impôt = 0 EUR. Prélèvements sociaux = 0 EUR.
Étape 3 — Le bilan au 31/12/2026 (2033-A)
| Actif | Montant |
|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 44 000 EUR |
| Bâti brut | 176 000 EUR |
| Mobilier brut | 8 000 EUR |
| Amortissements cumulés (gros œuvre prorata) | -3 080 EUR |
| Amortissements cumulés (autres) | -3 839 EUR |
| Créances (loyer décembre si non encaissé) | 0 EUR |
| Trésorerie (solde compte dédié) | 2 000 EUR |
| Total actif | 223 081 EUR |
| Passif | Montant |
|---|---|
| Apport personnel | 56 500 EUR |
| Résultat de l'exercice | -12 030 EUR |
| Capital restant dû au 31/12 | 177 368 EUR |
| Dettes fournisseurs (taxe foncière restant) | 1 200 EUR |
| Amortissements reportés (tableau extra-comptable) | 7 919 EUR hors bilan |
| Total passif | 223 038 EUR |
Étape 4 — Le tableau de suivi des amortissements reportés
Les amortissements non utilisés (car le résultat était déjà négatif) sont suivis dans un tableau extra-comptable. Ce tableau est obligatoire et doit être maintenu d'année en année.
| Année | Dotation calculée | Dotation utilisée | Report cumulé |
|---|---|---|---|
| 2026 | 7 919 EUR | 0 EUR | 7 919 EUR |
| 2027 (estimé) | 7 919 EUR | 2 000 EUR (résultat positif estimé) | 13 838 EUR |
| 2028 (estimé) | 7 919 EUR | 3 000 EUR | 18 757 EUR |
| ... | ... | ... | ... |
Ce que cette comptabilité démontre
| Enseignement | Ce que ça signifie |
|---|---|
| Résultat nul malgré 13 200 EUR de loyers | Le régime réel annule l'imposition grâce aux charges et amortissements |
| Déficit BIC de 12 030 EUR | Reportable sur les 10 prochains exercices — stock fiscal utile |
| 7 919 EUR d'amortissements en attente | Utilisables dès que le résultat redevient positif — sans limite de durée |
| 0 EUR d'impôt | Résultat parfaitement légal et attendu en 1ère année |
| Trésorerie positive | Les loyers couvrent une partie des mensualités — cash-flow limité mais positif |
Cet exemple est-il représentatif de tous les LMNP ?
Cet exemple représente un investissement financement à crédit dans une grande ville — situation la plus courante. Pour un bien sans emprunt ou avec des loyers plus élevés, le résultat peut être positif dès la 1ère année. La simulation reste similaire dans sa structure.
Pourquoi les amortissements ne sont-ils pas utilisés en 2026 dans cet exemple ?
Parce que le résultat d'exploitation est déjà négatif avant même les amortissements (-12 030 EUR). L'amortissement est plafonné par le résultat — il ne peut pas creuser un déficit déjà existant. Il est donc reporté intégralement.
Comment évolue la situation les années suivantes ?
À mesure que l'emprunt est remboursé, les intérêts diminuent. Le résultat avant amortissements progresse. Les amortissements reportés commencent à être utilisés pour neutraliser ce résultat positif. L'équilibre se maintient en général 15 à 20 ans selon le rapport loyers/charges.
Ce qu'il faut retenir
✓Un bien acheté 220 000 EUR peut générer 13 200 EUR de loyers annuels avec un impôt nul.
✓Les charges (frais notaire, intérêts, taxe foncière...) + amortissements = résultat BIC nul ou négatif.
✓Le déficit BIC est reportable 10 ans — les amortissements reportés le sont sans limite.
✓Le bilan 2033-A, le compte de résultat 2033-B et le tableau d'amortissements sont indissociables.
✓Cette comptabilité est automatisée par LMG — pas besoin de calculer manuellement.
LMG — cette comptabilité, LMG la produit automatiquement
Saisissez votre bien, votre emprunt et vos charges. LMG génère la liasse complète et la télétransmet.
- ✓Plan d'amortissement par composants automatique
- ✓Compte de résultat et bilan générés
- ✓Liasse 2031/2033 et FEC télétransmis avant le 1er mai
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