Mis à jour mai 2026 · Simulation Optimisation fiscale
LMNP : combien d'années sans impôt grâce au régime réel ?
C'est la question que tous les investisseurs se posent. La réponse dépend du prix du bien, du montant de l'emprunt et des charges. Mais dans la grande majorité des cas, on parle de 10 à 20 ans.
En résumé : au régime réel LMNP, l'amortissement du bien et les charges déductibles (dont les intérêts d'emprunt) réduisent le résultat imposable à zéro pendant de nombreuses années. 85 % des bailleurs en régime réel n'ont pas payé d'impôt sur leurs loyers pendant au moins 5 ans. La durée exacte dépend de votre situation.
3 profils types et leurs durées sans impôt
Simulation détaillée : appartement 200 000 € à crédit
Investissement de 200 000 € financé à 80 % sur 20 ans à 3,5 %. Loyers : 12 000 €/an. TMI : 30 %.
Au micro-BIC, la même situation aurait généré ~2 500 € d'impôt (loyers × 50 % × TMI 30 % + prélèvements sociaux). Sur 15 ans, c'est plus de 35 000 € d'économies.
Les 4 facteurs qui allongent la durée sans impôt
Que se passe-t-il quand la période sans impôt se termine ?
À la fin de la phase de crédit et/ou lorsque les amortissements sont épuisés, le résultat fiscal redevient positif et vous commencez à payer de l'impôt sur vos loyers.
Plusieurs leviers permettent de prolonger ou d'optimiser cette phase :
- Effectuer des travaux de rénovation (amortis sur 5 à 20 ans selon leur nature)
- Renouveler le mobilier (amorti sur 5 à 7 ans)
- Racheter un bien supplémentaire pour générer de nouveaux amortissements
Rappel 2025 : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente pour la location classique. Cette réforme ne change pas la durée sans impôt pendant la détention — elle alourdit uniquement la fiscalité à la sortie si vous vendez à court terme.
Questions fréquentes
Ce qu'il faut retenir
En LMNP au régime réel avec un crédit en cours, la grande majorité des investisseurs ne paient pas d'impôt sur leurs loyers pendant 10 à 20 ans. C'est l'effet combiné de l'amortissement et des intérêts d'emprunt déductibles.
La durée exacte dépend de votre situation : prix du bien, montant emprunté, charges réelles. Une simulation est indispensable avant de choisir votre régime fiscal.
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