Mis à jour mai 2026 · Fiscalité Régime réel
Amortissement LMNP : comment le calculer en 2026 (exemple chiffré)
L'amortissement est le levier fiscal central du LMNP. Sur un bien de 200 000 €, il peut représenter 6 000 à 8 000 € de charges déductibles par an — suffisant pour ramener votre impôt à zéro pendant 15 à 20 ans.
En résumé : l'amortissement est une charge comptable qui étale la dépréciation de votre bien sur sa durée d'utilisation. Il ne crée pas de sortie de trésorerie, mais réduit votre résultat fiscal — parfois jusqu'à zéro. Depuis 2025, il est réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente (sauf résidences de services).
Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?
L'amortissement est une écriture comptable qui traduit la dépréciation progressive d'un bien dans le temps. En LMNP au régime réel, chaque année vous déduisez une fraction du prix d'achat de votre bien, sans que cela ne coûte rien en trésorerie.
Trois règles essentielles à connaître :
- Le terrain n'est jamais amortissable — il ne se déprécie pas. Sa valeur (généralement 10 à 20 % du prix total) est exclue de la base d'amortissement.
- L'amortissement ne peut pas créer de déficit — il est plafonné au résultat avant amortissements. L'excédent est reporté indéfiniment.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (sauf résidences de services).
Différence clé avec le micro-BIC : au micro-BIC, vous ne pouvez pas amortir. Au régime réel, l'amortissement seul suffit souvent à ramener votre résultat fiscal à zéro — sans que vous dépensiez un centime supplémentaire.
Les durées d'amortissement par composant
Depuis 2005, l'amortissement doit obligatoirement être calculé par composants. Chaque élément du bien a sa propre durée de vie et donc sa propre durée d'amortissement.
| Composant | Part du bien | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, murs porteurs) | 40–65 % | 40–50 ans | 2,0–2,5 % |
| Toiture | 10–15 % | 25–30 ans | 3,3–4,0 % |
| Réseaux (électricité, plomberie, chauffage) | 5–10 % | 20–30 ans | 3,3–5,0 % |
| Menuiseries / fenêtres | 5–10 % | 20–25 ans | 4,0–5,0 % |
| Aménagements intérieurs (cuisine, salle de bain) | 10–15 % | 10–15 ans | 6,7–10,0 % |
| Mobilier et électroménager | — | 5–10 ans | 10–20 % |
| Total amortissement annuel estimé | — | — | ~3,5–4,5 % |
Exemple complet : appartement 200 000 €
Prenons un appartement acheté 200 000 € avec 10 000 € de mobilier. La valeur du terrain est estimée à 15 % (30 000 €). La base amortissable du bâti est donc de 170 000 €.
Sur des loyers de 12 000 €/an et 3 000 € de charges déductibles, le résultat fiscal est : 12 000 - 3 000 - 7 320 = 1 680 € imposables — soit environ 500 € d'impôt au lieu de 2 500 € au micro-BIC. Et les années à fortes charges, le résultat peut tomber à 0 €.
Ce qui change en 2025 : la réintégration à la revente
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Exception importante : les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont totalement exonérées de cette réintégration. Pour la location longue durée classique, la stratégie optimale est désormais une détention longue (15-20 ans) pour bénéficier des abattements pour durée de détention.
Les 4 erreurs à éviter absolument
Questions fréquentes
Ce qu'il faut retenir
L'amortissement est le principal levier fiscal du LMNP au régime réel. Bien calculé par composants, il peut ramener votre base imposable à zéro pendant 15 à 20 ans — sans coût en trésorerie.
Depuis 2025, il est réintégré dans la plus-value à la revente pour la location classique. La stratégie optimale reste une détention longue, où les abattements pour durée de détention compensent cet effet.
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