Vous louez un bien meublé ou vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif et vous vous demandez si vous relevez du statut LMNP ou LMP ?

Ces deux statuts fiscaux concernent la location meublée, mais ils ne s’appliquent pas dans les mêmes situations et n’ont pas les mêmes conséquences fiscales, sociales et patrimoniales.

Dans ce guide, vous allez comprendre :

• la différence entre LMNP et LMP
• les conditions pour passer de LMNP à LMP
• les impacts fiscaux et sociaux
• quel statut est le plus adapté à votre situation

Pour bien comprendre le cadre juridique et fiscal de la location meublée, vous pouvez commencer par consulter notre guide complet sur le statut LMNP.

Réponse rapide : LMNP ou LMP ?

LMNP et LMP sont deux statuts fiscaux applicables à la location meublée.

• LMNP : loyers < 23 000 € OU < 50 % des revenus du foyer
• LMP : loyers > 23 000 € ET > 50 % des revenus du foyer

Dans les deux cas :

✔ les revenus locatifs sont imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
✔ l’amortissement du bien immobilier et du mobilier est possible

La différence se situe principalement au niveau :

• des cotisations sociales
• de la fiscalité des déficits
• de la fiscalité à la revente
• des avantages patrimoniaux

Pour comprendre le cadre général de la location meublée, vous pouvez consulter notre guide complet sur le statut LMNP.

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LMNP ou LMP : comment savoir dans quel statut on se trouve ?

Le statut LMNP ou LMP ne dépend pas d’un choix libre.

Il est déterminé automatiquement par l’administration fiscale en fonction de vos revenus locatifs.

Deux critères sont examinés chaque année.

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Les conditions du statut LMNP

Vous êtes LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) si l’une des deux conditions suivantes est remplie :

• vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €
• ou vos loyers représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal

Autrement dit : il suffit qu’une seule de ces conditions soit remplie pour rester LMNP.

C’est donc le statut par défaut pour la majorité des investisseurs particuliers.

Le LMNP permet notamment de bénéficier de l’amortissement du bien immobilier, un mécanisme fiscal particulièrement avantageux.

Pour comprendre ce levier fiscal en détail, consultez notre guide complet sur l’amortissement LMNP.

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Les conditions du statut LMP

Vous devenez LMP (Loueur Meublé Professionnel) uniquement si les deux conditions suivantes sont réunies simultanément :

• vos loyers dépassent 23 000 € par an
• et ils représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal

Dans ce cas, l’activité locative est considérée comme une activité professionnelle.

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Exemple concret

Prenons quelques situations courantes :

Exemple concret

Marie perçoit 30 000 € de loyers meublés et 60 000 € de salaire → elle reste LMNP (loyers = 33% des revenus, < 50%). Jean perçoit 30 000 € de loyers et n'a pas d'autre revenu → il est LMP (loyers > 23 000 € ET > 50% des revenus). Sophie perçoit 20 000 € de loyers → elle est LMNP quelle que soit la proportion (<23 000 €).

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LMNP vs LMP : comparaison complète

Au-delà des conditions, la vraie question pour les investisseurs est :

quel est l’impact concret sur la fiscalité et le patrimoine ?

Voici un comparatif clair.

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Les 4 vraies différences entre LMNP et LMP

L’imputation des déficits

En LMNP, les déficits générés par l’activité locative sont reportables uniquement sur les revenus BIC futurs.

Ils ne peuvent pas réduire votre salaire.

En LMP, les déficits peuvent être déduits du revenu global du foyer.

Cela peut réduire immédiatement votre impôt.

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Les charges sociales

En LMNP, vous payez :

• les prélèvements sociaux de 17,2 %

En LMP, vous relevez du régime social des indépendants (SSI).

Les cotisations peuvent atteindre 35 à 45 % du bénéfice.

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La fiscalité à la revente

En LMNP, la plus-value suit le régime des particuliers :

• exonération d’impôt après 22 ans
• exonération de prélèvements sociaux après 30 ans

En LMP, c’est la plus-value professionnelle qui s’applique.

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L’IFI et la transmission

Le statut LMP peut permettre une exonération d’IFI si l’activité locative est considérée comme professionnelle.

Il peut également faciliter la transmission grâce au Pacte Dutreil.

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Et si je bascule involontairement en LMP ?

Cette situation est fréquente.

Un investisseur LMNP peut dépasser les seuils après :

• l’achat d’un nouveau bien
• une hausse des loyers
• une baisse de ses autres revenus.

Dans ce cas :

• les cotisations sociales changent
• la fiscalité à la revente change
• la gestion comptable devient plus importante.

Il est donc conseillé d’anticiper cette situation avec un professionnel.

Pour comprendre les obligations comptables liées à la location meublée, vous pouvez consulter notre guide complet sur la comptabilité LMNP.

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LMNP ou LMP : quel statut choisir ?

Dans la plupart des cas, les investisseurs restent en LMNP.

Ce statut permet :

• une fiscalité optimisée grâce à l’amortissement
• des prélèvements sociaux limités
• une gestion plus simple.

Le statut LMP peut devenir intéressant lorsque la location meublée devient une activité principale.

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Ce que LMNP et LMP ont en commun

Malgré leurs différences, ces deux statuts partagent plusieurs caractéristiques :

• ils relèvent tous les deux du régime BIC . Si vous hésitez entre les deux régimes fiscaux applicables à la location meublée, vous pouvez également consulter notre comparatif micro-BIC ou régime réel LMNP.
• ils permettent l’amortissement du bien immobilier
• ils nécessitent une comptabilité complète
• ils impliquent une déclaration fiscale annuelle

Cette déclaration comprend notamment la liasse fiscale LMNP, composée des formulaires 2031 et 2033.

Pour comprendre ces obligations déclaratives, consultez notre guide complet sur la liasse fiscale LMNP.

Conclusion : LMNP dans la majorité des cas

Pour la grande majorité des investisseurs particuliers, le statut LMNP est le plus courant et souvent le plus avantageux.

Il permet :

• une fiscalité optimisée
• une gestion relativement simple
• l’utilisation de l’amortissement pour réduire l’imposition.

Le statut LMP peut être intéressant pour les investisseurs dont l’activité locative devient principale ou qui souhaitent optimiser certains aspects patrimoniaux.

Pour aller plus loin

Pour approfondir la fiscalité de la location meublée, vous pouvez également consulter :

• notre guide complet sur le statut LMNP
• notre article sur l’amortissement LMNP
• notre dossier sur la comptabilité LMNP
• notre guide sur la liasse fiscale LMNP
• notre article micro-BIC ou régime réel LMNP