September 1, 2026

Passer du micro-BIC au régime réel LMNP : démarches, délais et impact fiscal

Recettes BIC en LMNP au régime réel : ce qui est imposable, ce qui ne l'est pas et comment comptabiliser loyers, dépôts et charges récupérées.

Patrice Zoungrana

Éditeur

Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.

Fiscalité & Déclaration

Passer du micro-BIC au régime réel LMNP : démarches, délais et impact fiscal

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Passer du micro-BIC au régime réel LMNP : démarches, délais et impact fiscal

Vous êtes au micro-BIC et souhaitez basculer au régime réel pour bénéficier de l'amortissement ? Ce guide explique comment exercer l'option, les délais à respecter, ce qui change fiscalement et comment préparer votre première liasse 2031/2033.

1er février

Date limite pour opter au régime réel pour l'année en cours

2 ans min.

Durée minimale d'engagement au régime réel

Rétroactif

L'option est valable pour toute l'année civile en cours

SIRET

Votre numéro SIRET est requis pour la démarche

Pourquoi passer du micro-BIC au régime réel ?

Situation	Micro-BIC	Régime réel	Avantage réel
Loyers annuels 12 000 EUR, emprunt en cours	Imposé sur 6 000 EUR (abattement 50 %)	Résultat nul grâce aux charges + amortissements	Économie 1 800 à 2 700 EUR/an
Loyers annuels 12 000 EUR, sans emprunt	Imposé sur 6 000 EUR	Imposé sur 2 000 à 4 000 EUR (après amortissements)	Économie 600 à 1 200 EUR/an
Bien avec travaux importants	Aucune déduction des travaux	Travaux déductibles ou amortissables	Économie significative
Premiers mois après achat	Frais notaire non déductibles	Frais notaire déductibles dès l'année 1	Économie 7 000 à 15 000 EUR en year 1

Comment exercer l'option pour le régime réel ?

L'option pour le régime réel s'exerce par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l'année concernée.

Étape	Action	Délai
1. Identifier votre SIE	impots.gouv.fr → Contact → SIE de votre bien	Avant d'envoyer le courrier
2. Rédiger le courrier d'option	Mentionner SIRET, adresse du bien, année de l'option	Avant le 1er février
3. Envoyer en LRAR	Lettre recommandée avec accusé de réception	Avant le 1er février — le cachet fait foi
4. Conserver l'accusé de réception	Preuve de l'exercice de l'option	À conserver 10 ans
5. Mettre en place la comptabilité	Ouvrir un compte bancaire dédié, saisir les premières écritures	Dès le 1er janvier de l'année concernée

Date limite absolue : 1er février. Si vous envoyez votre courrier le 2 février, l'option n'est pas valable pour l'année en cours — elle ne s'appliquera qu'à partir de l'année suivante. Le cachet de La Poste fait foi.

Modèle de courrier d'option pour le régime réel

Voici le contenu minimal du courrier à adresser à votre SIE :

[Vos coordonnées]
Nom Prénom — Adresse — SIRET XXXXXXXXXXXXXXX

[Coordonnées du SIE]
Service des Impôts des Entreprises de [Ville]

Objet : Option pour le régime réel simplifié d'imposition — Revenus LMNP [année]

Madame, Monsieur,

Par la présente, j'exerce l'option pour le régime réel simplifié d'imposition au titre de mon activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour les revenus de l'année [année].

Bien concerné : [adresse complète du bien]
Numéro SIRET : [votre SIRET]

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature] — [Date]

Ce qui change après le passage au régime réel

Obligation	Avant (micro-BIC)	Après (régime réel)
Déclaration fiscale	2042 avec revenus bruts uniquement	Liasse 2031/2033 + 2042 C Pro
Comptabilité	Aucune	Comptabilité d'entreprise obligatoire
FEC	Aucun	FEC conforme DGFiP 18 colonnes obligatoire
Amortissements	Impossible	Plan d'amortissement par composants
Compte bancaire dédié	Non requis	Fortement recommandé (FEC)
Date limite déclaration	Avec la déclaration IR (mai/juin)	Avant le 1er mai (liasse) + déclaration IR

La première liasse : comment démarrer correctement

La première année au régime réel est la plus importante — c'est celle où vous constituez le plan d'amortissement et décidez du traitement des frais d'acquisition.

Action	Quand	Impact
Ventiler terrain / bâti	Immédiatement	Définit la base amortissable pour toute la durée
Choisir : frais acquisition en charges ou amortissement	Avant le 1er exercice	Irrévocable — voir l'article dédié
Dresser l'inventaire du mobilier	1er janvier ou date d'acquisition	Base amortissable du mobilier (5-10 ans)
Ouvrir un compte bancaire dédié	Dès que possible	Tracabilité FEC — obligatoire en pratique
Choisir son logiciel LMNP	Avant la 1ère saisie	Évite les migrations difficiles en cours d'année

Ressources LMG

Simulateur micro-BIC vs régime réel →Guide amortissement LMNP →Liasse fiscale 2031/2033 →

Peut-on passer au régime réel en cours d'année ?

Non — l'option pour le régime réel s'applique au 1er janvier de l'année concernée. Elle est rétroactive à cette date si elle est exercée avant le 1er février. Il n'est pas possible de basculer au régime réel à partir d'une date en cours d'année.

Que se passe-t-il si on oublie d'envoyer le courrier avant le 1er février ?

Vous restez au micro-BIC pour l'année en cours. L'option peut être exercée l'année suivante, avant le 1er février de cette nouvelle année. Aucune pénalité n'est prévue pour ce délai manqué — vous perdez simplement une année de régime réel.

L'option est-elle valable pour plusieurs biens LMNP ?

Oui — l'option pour le régime réel s'applique à l'ensemble des revenus LMNP, tous biens confondus. Vous ne pouvez pas choisir le micro-BIC pour un bien et le régime réel pour un autre. C'est une option globale qui couvre toute votre activité LMNP.

Peut-on revenir au micro-BIC après avoir opté pour le régime réel ?

Oui — après la période minimale d'engagement de 2 ans, vous pouvez renoncer au régime réel et revenir au micro-BIC (si vos recettes sont sous le plafond). La renonciation doit être notifiée avant le 1er février de l'année concernée par courrier recommandé au SIE.