Réforme plus-value LMNP 2025 : ce qui change
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP. Mécanisme, simulation et stratégies.
Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.
Reforme 2025Plus-valueAmortissementsMis à jour juillet 2026
Reforme plus-value LMNP 2025 : amortissements reintegres, ce qui change
Depuis le 15 fevrier 2025, les amortissements deduits au regime reel sont reintegres dans le calcul de la plus-value imposable a la revente. Une reforme majeure qui change le calcul de rentabilite de tout investissement LMNP.
Le mecanisme de la reforme
Avant la reforme, la plus-value LMNP etait calculee comme pour tout bien immobilier detenu par un particulier : prix de vente - prix d'achat. Les amortissements n'intervenaient pas dans ce calcul.
Depuis le 15 fevrier 2025, le prix de revient est reduit du montant des amortissements cumules effectivement deduits fiscalement. Cela augmente mecaniquement la plus-value brute imposable.
| Element du calcul | Avant 2025 | Apres 2025 |
|---|---|---|
| Prix de vente | 300 000 EUR | 300 000 EUR |
| Prix de revient | 220 000 EUR | 220 000 EUR |
| Amortissements reintegres | 0 EUR | - 60 000 EUR du prix de revient |
| Prix de revient ajuste | 220 000 EUR | 160 000 EUR |
| Plus-value brute | 80 000 EUR | 140 000 EUR |
| Surplus impose par la reforme | — | 60 000 EUR |
Quels amortissements sont concernes ?
| Type d'amortissement | Reintegre ? | Precision |
|---|---|---|
| Amortissements effectivement deduits (reduisant le resultat imposable) | Oui | Cumul 2033-C depuis l'origine |
| Amortissements reportes (plafonnes — non deduits) | Non | Ces amortissements n'ont jamais reduit l'impot |
| Amortissements sur residences de services (EHPAD, etudiantes, seniors) | Non | Exception explicite de la reforme |
| Amortissements en SCI a l'IS | Historiquement — reintegration deja existante | Pas de changement pour la SCI IS |
Impact selon la duree de detention
| Duree de detention | Impact de la reforme | Compensation par les abattements |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Eleve — pas d'abattement + amortissements reintegres | Aucune |
| 6 a 15 ans | Significant — abattements partiels | Partielle |
| 15 a 22 ans | Modere — abattements importants | Importante |
| 22 ans et plus (IR) | Faible — exoneration IR totale | Exoneration IR — PS restants |
| 30 ans et plus | Nul — exoneration totale IR + PS | Exoneration totale |
Conclusion strategique : la reforme renforce l'interet d'une detention longue. Sur 22 ans, l'IR est exonere — les amortissements reintegres ne sont imposes qu'aux prelevements sociaux. Sur 30 ans, l'exoneration est totale.
Simulation complete — impact reel de la reforme
Appartement achete 200 000 EUR en 2015, vendu 280 000 EUR en 2026 (11 ans). Amortissements cumules deduits : 45 000 EUR. TMI 30 %.
| Calcul | Sans reforme (avant 2025) | Avec reforme (apres 2025) |
|---|---|---|
| Prix de revient | 200 000 EUR | 155 000 EUR (200 000 - 45 000) |
| Plus-value brute | 80 000 EUR | 125 000 EUR |
| Abattement IR (11 ans x 6 % = 36 %) | - 28 800 EUR | - 45 000 EUR |
| PV nette IR | 51 200 EUR | 80 000 EUR |
| Impot IR (19 %) | 9 728 EUR | 15 200 EUR |
| Prelevements sociaux (17,2 %) | 11 840 EUR | 18 500 EUR |
| Total impot plus-value | 21 568 EUR | 33 700 EUR |
Surimpôt genere par la reforme : 12 132 EUR dans cet exemple. C'est directement lie au montant des amortissements cumules — plus on a deduit, plus l'impact est important.
Ce qu'il faut retenir
- ✓Cumul des amortissements deduits documente
- ✓Simulation de plus-value disponible a tout moment
- ✓Coherence 2033-C garantie sur tous les exercices
Recevez nos conseils pour optimiser votre LMNP
Guides pratiques, mises à jour fiscales et bonnes pratiques pour gérer votre location meublée plus simplement.
