Actualités & Réglementation
July 29, 2026

Reforme plus-value LMNP 2025 : amortissements réintégrés, ce qui change

Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Mécanisme, simulation chiffrée.

Patrice Zoungrana
Éditeur

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Reforme plus-value LMNP 2025 : amortissements réintégrés, ce qui change

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Reforme 2025Plus-valueAmortissementsMis à jour juillet 2026

Reforme plus-value LMNP 2025 : amortissements reintegres, ce qui change

Depuis le 15 fevrier 2025, les amortissements deduits au regime reel sont reintegres dans le calcul de la plus-value imposable a la revente. Une reforme majeure qui change le calcul de rentabilite de tout investissement LMNP.

15 fev. 2025
Date d'entree en vigueur
100 %
Des amortissements deduits reintegres dans le calcul
0 %
Impact sur les residences de services — exonerees
30 ans
Duree pour atteindre l'exoneration totale plus-value

Le mecanisme de la reforme

Avant la reforme, la plus-value LMNP etait calculee comme pour tout bien immobilier detenu par un particulier : prix de vente - prix d'achat. Les amortissements n'intervenaient pas dans ce calcul.

Depuis le 15 fevrier 2025, le prix de revient est reduit du montant des amortissements cumules effectivement deduits fiscalement. Cela augmente mecaniquement la plus-value brute imposable.

Element du calcul Avant 2025 Apres 2025
Prix de vente 300 000 EUR 300 000 EUR
Prix de revient 220 000 EUR 220 000 EUR
Amortissements reintegres 0 EUR - 60 000 EUR du prix de revient
Prix de revient ajuste 220 000 EUR 160 000 EUR
Plus-value brute 80 000 EUR 140 000 EUR
Surplus impose par la reforme — 60 000 EUR

Quels amortissements sont concernes ?

Type d'amortissement Reintegre ? Precision
Amortissements effectivement deduits (reduisant le resultat imposable) Oui Cumul 2033-C depuis l'origine
Amortissements reportes (plafonnes — non deduits) Non Ces amortissements n'ont jamais reduit l'impot
Amortissements sur residences de services (EHPAD, etudiantes, seniors) Non Exception explicite de la reforme
Amortissements en SCI a l'IS Historiquement — reintegration deja existante Pas de changement pour la SCI IS

Impact selon la duree de detention

Duree de detention Impact de la reforme Compensation par les abattements
Moins de 6 ans Eleve — pas d'abattement + amortissements reintegres Aucune
6 a 15 ans Significant — abattements partiels Partielle
15 a 22 ans Modere — abattements importants Importante
22 ans et plus (IR) Faible — exoneration IR totale Exoneration IR — PS restants
30 ans et plus Nul — exoneration totale IR + PS Exoneration totale

Conclusion strategique : la reforme renforce l'interet d'une detention longue. Sur 22 ans, l'IR est exonere — les amortissements reintegres ne sont imposes qu'aux prelevements sociaux. Sur 30 ans, l'exoneration est totale.

Simulation complete — impact reel de la reforme

Appartement achete 200 000 EUR en 2015, vendu 280 000 EUR en 2026 (11 ans). Amortissements cumules deduits : 45 000 EUR. TMI 30 %.

Calcul Sans reforme (avant 2025) Avec reforme (apres 2025)
Prix de revient 200 000 EUR 155 000 EUR (200 000 - 45 000)
Plus-value brute 80 000 EUR 125 000 EUR
Abattement IR (11 ans x 6 % = 36 %) - 28 800 EUR - 45 000 EUR
PV nette IR 51 200 EUR 80 000 EUR
Impot IR (19 %) 9 728 EUR 15 200 EUR
Prelevements sociaux (17,2 %) 11 840 EUR 18 500 EUR
Total impot plus-value 21 568 EUR 33 700 EUR

Surimpôt genere par la reforme : 12 132 EUR dans cet exemple. C'est directement lie au montant des amortissements cumules — plus on a deduit, plus l'impact est important.

La reforme s'applique-t-elle aux biens acquis avant 2025 ?
Oui — la reforme s'applique a toutes les cessions realisees apres le 15 fevrier 2025, quelle que soit la date d'acquisition. Un bien achete en 2010 et vendu en 2026 est concerne.
Les amortissements reportes (non deduits) sont-ils reintegres ?
Non — seuls les amortissements ayant effectivement reduit le resultat imposable sont reintegres. Les amortissements reportes (non deduits car plafonnes par le resultat) ne sont pas reintegres.
Comment connaitre le montant exact des amortissements a reintegrer ?
Le cumul figure dans le tableau 2033-C depuis la premiere declaration. C'est la somme de la colonne "amortissements cumules a la cloture" du dernier exercice. Un suivi precis depuis le 1er exercice est indispensable.
La reforme change-t-elle quelque chose pour les locations en micro-BIC ?
Non — la reforme ne concerne que le regime reel. En micro-BIC, aucun amortissement n'est deduit — donc aucune reintegration a la revente.

Ce qu'il faut retenir

✓Depuis le 15 fevrier 2025, les amortissements deduits sont reintegres dans le calcul de la plus-value.
✓Seuls les amortissements effectivement deduits (pas les reportes) sont reintegres.
✓Les residences de services sont exonerees de cette reintegration.
✓La detention longue reste la meilleure strategie — exoneration totale apres 30 ans.
✓Un suivi rigoureux des amortissements cumules est indispensable pour calculer la plus-value future.
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