Amortissement LMNP : comment le calculer en 2026 (exemple chiffré)
L'amortissement LMNP peut représenter 7 000 € de charges déductibles par an, sans sortie de trésorerie.
Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.
Sur des loyers de 12 000 €/an et 3 000 € de charges déductibles, le résultat fiscal est : 12 000 - 3 000 - 7 320 = 1 680 € imposables — soit environ 500 € d'impôt au lieu de 2 500 € au micro-BIC. Et les années à fortes charges, le résultat peut tomber à 0 €.
Ce qui change en 2025 : la réintégration à la revente
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Exception importante : les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont totalement exonérées de cette réintégration. Pour la location longue durée classique, la stratégie optimale est désormais une détention longue (15-20 ans) pour bénéficier des abattements pour durée de détention.
Les 4 erreurs à éviter absolument
Questions fréquentes
Ce qu'il faut retenir
L'amortissement est le principal levier fiscal du LMNP au régime réel. Bien calculé par composants, il peut ramener votre base imposable à zéro pendant 15 à 20 ans — sans coût en trésorerie.
Depuis 2025, il est réintégré dans la plus-value à la revente pour la location classique. La stratégie optimale reste une détention longue, où les abattements pour durée de détention compensent cet effet.
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