Fiscalité & Déclaration
July 22, 2026

Calcul de la dotation annuelle en LMNP : méthode complète avec exemple 2026

Fiscalement, l’amortissement est plafonné par le résultat avant amortissement : il ne peut ni créer ni aggraver un déficit.

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Calcul de la dotation annuelle en LMNP : méthode complète avec exemple 2026

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Régime réelCalculExemple chiffréMis à jour juillet 2026

Calcul de la dotation annuelle en LMNP : méthode complète avec exemple 2026

La dotation d'amortissement annuelle n'est pas un chiffre forfaitaire — elle se calcule composant par composant, avec un prorata temporis la première année et un plafonnement par le résultat. Ce guide donne la méthode complète, pas à pas, avec un exemple chiffré réaliste.

5 étapes
Pour calculer la dotation annuelle correctement
≠
Dotation calculée ≠ dotation déduite dans la liasse
3/12
Coefficient prorata si location débutée en octobre
2033-D
Tableau où figure le plan d'amortissement détaillé

Pourquoi la dotation affichée dans votre plan ne correspond pas à la liasse

La confusion vient d'un décalage entre trois notions distinctes : la dotation théorique (ce que le plan d'amortissement calcule), la dotation retenue (après prorata temporis la 1ère année), et la dotation déduite (après plafonnement par le résultat).

Notion Ce que c'est Où ça apparaît
Dotation théorique Base × taux du composant — calcul pur Plan d'amortissement
Dotation retenue Théorique × prorata (1ère année uniquement) Calcul intermédiaire
Dotation déduite Retenue, plafonnée par le résultat avant amort. Liasse 2033-B et 2033-D
Report Retenue − déduite (si positif) Suivi externe uniquement

Les 5 étapes du calcul

1
Identifier la base amortissable
Prix d'acquisition hors terrain + frais de notaire si immobilisés + mobilier + travaux capitalisés. Le terrain (15–20 % selon la zone) est exclu — il n'est jamais amortissable.
2
Ventiler par composants
Répartir la base entre les composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements…) avec les pourcentages retenus. Chaque composant a sa propre durée d'amortissement.
3
Calculer la dotation par composant
Dotation composant = Base composant ÷ Durée. Exemple : 99 000 € de gros œuvre sur 50 ans = 1 980 €/an.
4
Appliquer le prorata temporis (1ère année uniquement)
Dotation × (mois de location / 12). Location débutée le 1er avril → coefficient 9/12 = 0,75. Dès l'exercice suivant, dotation pleine.
5
Plafonner par le résultat avant amortissement
La dotation retenue (étapes 1-4) ne peut pas dépasser le résultat avant amortissement (loyers − charges courantes). L'excédent est reporté sans limite de durée.

Exemple chiffré complet — appartement 220 000 €

Appartement acheté 220 000 €, terrain estimé à 15 %, frais de notaire 16 500 €, mobilier 8 000 €. Première location le 1er juillet 2026.

Composant Base Durée Taux Dotation/an
Gros œuvre (60 % de 187 000 €) 112 200 € 50 ans 2,0 % 2 244 €
Toiture (10 %) 18 700 € 25 ans 4,0 % 748 €
Installations techniques (15 %) 28 050 € 20 ans 5,0 % 1 403 €
Agencements intérieurs (15 %) 28 050 € 12 ans 8,3 % 2 338 €
Frais de notaire 16 500 € 20 ans 5,0 % 825 €
Mobilier 8 000 € 7 ans 14,3 % 1 143 €
Total dotation annuelle théorique 211 500 € — — 8 701 €

Prorata temporis 2026 (location 1er juillet → 6 mois) : 8 701 € × 6/12 = 4 351 €

Calcul du résultat fiscal 2026 Montant
Loyers (6 mois × 1 050 €) 6 300 €
Charges déductibles (intérêts, TF, assurance…) − 2 800 €
Résultat avant amortissement 3 500 €
Dotation retenue (prorata) 4 351 €
Dotation déduite (plafonnée à 3 500 €) 3 500 €
Amortissement reporté sur 2027 851 €
Résultat fiscal 2026 0 €

À partir de 2027, la dotation pleine de 8 701 €/an s'applique. Avec des loyers annuels de 12 600 € et des charges de 3 200 €, le résultat avant amortissement sera de 9 400 € — la dotation sera intégralement absorbée et le résultat fiscal restera proche de zéro.

Ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire

Action Autorisé ? Précision
Modifier les durées en cours de détention Oui, sous conditions Note de changement de méthode obligatoire
Choisir des durées dans la fourchette admise Oui Ex : gros œuvre entre 40 et 80 ans
Amortir le terrain Non Jamais — quelle que soit la configuration
Reporter la dotation non déduite Oui — sans limite Suivi externe obligatoire
Choisir de ne pas amortir une année Non L'amortissement est une obligation comptable
Déduire plus que la dotation calculée Non Le plan d'amortissement est contraignant
La dotation est-elle obligatoire même si je ne veux pas l'utiliser ?
Oui. En comptabilité d'engagement (régime réel), l'amortissement est une obligation — pas une option. Ne pas comptabiliser la dotation annuelle crée une anomalie comptable détectable en contrôle et peut invalider les exercices concernés.
Peut-on recalculer les dotations des années passées si on a fait une erreur ?
Dans certains cas, une déclaration rectificative est possible dans les délais de prescription. Mais les amortissements non déclarés dans les délais légaux sont définitivement perdus — ils ne peuvent pas être rattrapés rétroactivement au-delà du délai de réclamation.
Comment documenter le report d'amortissement ?
Un document de suivi externe (tableur ou module logiciel) indiquant pour chaque exercice : dotation calculée, dotation déduite, report de l'exercice, report cumulé. Ce document doit être conservé et transmis en cas de changement de comptable ou de logiciel.
La dotation change-t-elle si un composant est renouvelé ?
Oui. Le remplacement d'un composant (ex : nouvelle cuisine en N+8) crée une nouvelle immobilisation avec son propre plan d'amortissement. L'ancienne immobilisation peut être soldée si elle était totalement amortie.

Ce qu'il faut retenir

✓La dotation annuelle = somme des dotations par composant (base × taux de chaque composant).
✓La 1ère année, un prorata temporis s'applique : dotation × mois de location / 12.
✓La dotation déduite est plafonnée au résultat avant amortissement — l'excédent est reporté.
✓Le report est sans limite de durée mais doit être suivi dans un document externe.
✓L'amortissement est obligatoire — ne pas le comptabiliser crée une anomalie détectable.
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