Durée amortissement LMNP : barème 2026 par composant
Durées d'amortissement LMNP par composant : gros œuvre, toiture, agencements, mobilier. Barème complet 2026 et fourchettes fiscalement admises.
Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.
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Régime réelComposantsMis à jour juillet 2026
Durée d'amortissement LMNP : barème complet par composant 2026
Les durées d'amortissement LMNP ne dépendent pas de la surface du bien — elles dépendent des composants. Ce guide donne les fourchettes admises par composant, la méthode de ventilation, et les erreurs à éviter pour sécuriser sa liasse 2033.
L'amortissement en LMNP est un levier fiscal puissant, mais sa maîtrise repose sur une durée d'amortissement adaptée à chaque composant du bien. Ces durées ne sont ni arbitraires ni standardisées — elles doivent être cohérentes, justifiées et documentées pour résister à un contrôle fiscal.
Barème par composant
Les durées ci-dessous s'appliquent quel que soit le type de bien (studio, appartement, maison) ou sa localisation. C'est le composant qui détermine la durée, pas la superficie.
Règle clé : plus la durée est courte, plus l'annuité d'amortissement est élevée — et plus le résultat fiscal diminue. C'est pourquoi mobilier et électroménager représentent un levier immédiat dès la première année.
Tableau complet des durées
| Composant | Durée usuelle | Fourchette admise | Taux / an |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 50 ans | 40 à 80 ans | 2,0 % |
| Toiture | 25 ans | 20 à 30 ans | 4,0 % |
| Façade / isolation extérieure | 25 ans | 20 à 30 ans | 4,0 % |
| Électricité | 20 ans | 15 à 25 ans | 5,0 % |
| Plomberie / chauffage | 20 ans | 15 à 25 ans | 5,0 % |
| Menuiseries extérieures | 20 ans | 15 à 25 ans | 5,0 % |
| Menuiseries intérieures | 15 ans | 10 à 20 ans | 6,7 % |
| Agencements (cuisine, SDB) | 12 ans | 10 à 15 ans | 8,3 % |
| Revêtements sol / murs | 10 ans | 8 à 15 ans | 10,0 % |
| Mobilier (lits, canapés…) | 7 ans | 5 à 10 ans | 14,3 % |
| Électroménager | 5 ans | 5 à 7 ans | 20,0 % |
| Frais de notaire immobilisés | 20 ans | 15 à 20 ans | 5,0 % |
| Terrain | Non amortissable | — | 0 % |
La durée dépend-elle de la surface ?
Non — c'est l'une des idées reçues les plus répandues. Un studio de 20 m² et un appartement de 120 m² ont exactement les mêmes durées d'amortissement pour chaque composant. C'est la nature du composant qui détermine la durée, pas la superficie, le prix d'achat ou la localisation.
Exemple de ventilation par composants
Pour un appartement acheté 200 000 € (terrain estimé à 15 % = 30 000 €), base amortissable : 170 000 €.
| Composant | Part | Base | Durée | Dotation/an |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 60 % | 102 000 € | 50 ans | 2 040 € |
| Toiture | 10 % | 17 000 € | 25 ans | 680 € |
| Installations techniques | 15 % | 25 500 € | 20 ans | 1 275 € |
| Agencements intérieurs | 15 % | 25 500 € | 12 ans | 2 125 € |
| Mobilier | — | 8 000 € | 7 ans | 1 143 € |
| Total dotation annuelle | — | 178 000 € | — | 7 263 € |
Peut-on modifier une durée en cours de détention ?
Oui, mais sous conditions strictes. La modification doit être économiquement justifiable et documentée par une note de changement de méthode formellement rédigée. Une modification sans justification est un signal d'alerte immédiat en contrôle fiscal et peut entraîner la remise en cause de plusieurs exercices.
Règle de cohérence : les durées doivent être fixées à l'entrée du bien et maintenues de manière cohérente sur toute la durée de détention. Un barème qui change chaque année sans note explicative sera systématiquement remis en question.
Erreurs fréquentes sur les durées
Impact de la durée sur le résultat fiscal
Sur une base identique de 170 000 €, voici comment le choix de durée pour les agencements (10 ou 15 ans) change la dotation annuelle et donc le résultat fiscal :
| Scénario | Durée agencements | Dotation totale/an | Écart/an |
|---|---|---|---|
| Durée longue | 15 ans | 6 840 € | référence |
| Durée courte | 10 ans | 7 690 € | + 850 €/an |
Sur 10 ans de détention, cet écart de 850 €/an représente 8 500 € de charges supplémentaires — soit potentiellement 2 500 à 4 000 € d'impôt économisés selon la TMI. La durée choisie à l'entrée a donc un impact fiscal réel et durable.
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