Prorata temporis LMNP : calcul de l’amortissement la 1ère année

En LMNP au régime réel, l’amortissement ne commence pas automatiquement au 1er janvier et n’est presque jamais une annuité complète la première année.

Il démarre à la date de mise en service effective du bien (ou de l’immobilisation) et se calcule au prorata temporis du temps réel d’utilisation sur l’année civile.

Pour comprendre le fonctionnement global de l’amortissement LMNP, consultez notre guide complet sur l’amortissement LMNP.

👉 Une erreur de prorata fausse immédiatement :

• le résultat fiscal,
• le montant des amortissements déductibles,
• la cohérence de la liasse fiscale (2033-A, 2033-B, 2033-C).

Comment calculer le prorata temporis en LMNP ?

Amortissement de l’année = dotation annuelle × (nombre de mois d’utilisation ÷ 12), à partir de la date de mise en service réelle, puis application du plafonnement LMNP.

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Prorata temporis LMNP : ce qu’il faut comprendre

Trois règles simples suffisent à éviter 90 % des erreurs :

• L’amortissement démarre dès la mise en service, même en fin d’année.
• La première année est proratisée, sauf mise en service exactement au 1er janvier.
• Le prorata s’applique avant le plafonnement des amortissements.

👉 Le prorata temporis n’est pas une option : c’est la règle normale en LMNP.

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Quelle date déclenche l’amortissement en LMNP ?

La date déterminante n’est ni la date d’achat, ni l’acte notarié, ni la facture. C’est toujours la mise en service effective.

Tableau pratique – date de départ de l’amortissement

⚠️ Utiliser la date du notaire alors que le bien est vacant est une erreur très fréquente.

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Comment calculer le prorata temporis (méthode simple)

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Les deux erreurs de prorata les plus fréquentes

Erreur n°1 : amortir une annuité complète la première année

Conséquences :

• amortissement surévalué,
• résultat fiscal artificiellement réduit,
• incohérences visibles dans la liasse (2033-A / 2033-C).

C’est une anomalie très facile à détecter lors d’un contrôle.

Erreur n°2 : changer de méthode en cours de route

Deux méthodes sont admises :

• prorata au mois,
• prorata au jour.

Les deux sont défendables. Ce qui ne l’est pas :

• changer de méthode d’une année à l’autre,
• appliquer des règles différentes selon les biens.

👉 Cohérence + documentation > précision excessive.

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Prorata temporis - plafonnement des amortissements LMNP

Rappel fondamental :

En LMNP, l’amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit fiscal (voir notre article sur l’amortissement LMNP et le déficit fiscal)

L’ordre de calcul est toujours :

• Calcul de la dotation proratisée
• Application du plafonnement LMNP

Exemple combiné

• Amortissement proratisé : 2 000 €
• Résultat avant amortissements : 1 200 €

➡️ Amortissement déductible : 1 200 €
➡️ Amortissement non déduit (reporté) : 800 €

Le plafonnement ne remplace pas le prorata.

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Cas particuliers fréquents

Travaux immobilisés en cours d’année

• Départ à la fin des travaux / mise en service
• Prorata sur les mois restants

Mobilier ajouté après la mise en location

• Prorata propre à chaque équipement
• Suivi individuel indispensable

Passage du micro-BIC au réel

• Reconstitution de la valeur résiduelle
• Prorata sur le premier exercice au réel

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Impact direct sur la liasse fiscale 2033

• 2033-C : dotations proratisées par immobilisation
• 2033-B : seule la part fiscalement déductible apparaît
• 2033-A : amortissements cumulés cohérents avec la date de mise en service

👉 Une erreur de prorata crée presque toujours des écarts visibles entre ces formulaire

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Tableau récapitulatif – Prorata temporis LMNP

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À retenir

• Le prorata temporis est obligatoire en LMNP.
• La date clé est la mise en service, pas l’achat.
• Le prorata s’applique avant le plafonnement.
• Une mauvaise gestion du prorata fragilise toute la liasse fiscale.
• Une méthode simple, cohérente et documentée est toujours la meilleure défense.

Article applicable au LMNP au régime réel simplifié. Les règles diffèrent pour le LMP, les SCI à l’IS ou d’autres régimes.