Prorata temporis LMNP : calcul de la 1ère année
En LMNP, l'amortissement est calculé au prorata temporis la 1ère année. Méthode, exemple chiffré et erreurs fréquentes à éviter en liasse.
Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.
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Régime réelPremière annéeMis à jour juillet 2026
Prorata temporis LMNP : calcul de l'amortissement la 1ère année
La première année de location, l'amortissement ne porte pas sur 12 mois — il est calculé au prorata de la durée réelle de location. Ce guide explique la méthode, les deux erreurs les plus fréquentes, et l'impact direct sur la liasse 2033.
Quelle date déclenche l'amortissement ?
L'amortissement démarre à la date de première mise en location effective du bien — pas à la date d'achat, pas à la date de signature de l'acte notarié, et surtout pas au 1er janvier de l'année d'acquisition.
| Événement | Amortissement démarre ? |
|---|---|
| Signature de la promesse / compromis | Non |
| Signature de l'acte authentique | Non |
| Livraison VEFA (PV de réception) | Oui — avec prorata |
| Première mise en location effective | Oui — date de départ |
| Bien vacant entre deux locataires | Oui — l'amortissement continue |
Méthode de calcul du prorata temporis
La formule est simple : Dotation annuelle × (nombre de mois de location / 12). Le nombre de mois se compte à partir du mois de mise en location, inclus.
Exemple chiffré complet
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition (hors terrain) | 185 000 € |
| Dotation annuelle théorique | 6 500 € |
| Date de première location | 1er juillet 2026 |
| Nombre de mois | 6 mois (juillet → décembre) |
| Coefficient prorata | 6/12 = 0,50 |
| Dotation 2026 retenue | 6 500 € × 0,50 = 3 250 € |
| À partir de 2027 | Dotation pleine : 6 500 €/an |
Les deux erreurs les plus fréquentes
Méthode recommandée : comptez toujours en mois entiers — le mois de mise en location compte pour un mois complet, même si la location débute le 15 du mois. Appliquez cette même méthode de manière cohérente sur tous les exercices.
Cas particuliers
Mobilier ajouté après la mise en location
Si du mobilier est acheté après la première mise en location (par exemple en septembre alors que la location a démarré en janvier), le prorata s'applique uniquement à ce mobilier — pas à l'ensemble du bien. Le bien lui-même continue sa dotation pleine dès l'année suivante.
Travaux immobilisés en cours d'année
Des travaux capitalisés en octobre d'une année bénéficient d'un prorata de 3/12 sur cet exercice. Dès l'exercice suivant, la dotation sur ces travaux est calculée sur 12 mois.
Passage du micro-BIC au régime réel
En cas de changement de régime, l'amortissement redémarre à la date de la première déclaration au régime réel — pas à la date d'acquisition initiale du bien. Cela peut entraîner une perte des amortissements théoriques des années micro-BIC.
Impact sur la liasse fiscale 2033
Le prorata temporis se vérifie dans le feuillet 2033-C (tableau des immobilisations). L'administration compare la date d'entrée du bien à l'actif avec la dotation de la première année. Une dotation pleine sur 12 mois pour un bien entré en milieu d'année est un signal de contrôle automatique.
Ce qu'il faut retenir
- ✓Prorata calculé composant par composant
- ✓Cohérence 2033-A/C garantie dès la 1ère année
- ✓Reports automatiques sur les exercices suivants
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