Fiscalité & Déclaration
September 7, 2026

Exemple de fiscalité LMNP : simulation complète micro-BIC vs régime réel 2026

Exemple chiffré LMNP 2026 : micro-BIC = 3 208 EUR d'impôts, régime réel = 0 EUR. Amortissements, charges réelles et résultat BIC détaillés.

Patrice Zoungrana
Éditeur

Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.

Exemple de fiscalité LMNP : simulation complète micro-BIC vs régime réel 2026
LMNP
Fiscalité & Déclaration
Exemple de fiscalité LMNP : simulation complète micro-BIC vs régime réel 2026

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ExempleSimulationFiscalitéMis à jour septembre 2026

Exemple de fiscalité LMNP : simulation complète micro-BIC vs régime réel 2026

Un exemple concret vaut mieux que dix explications théoriques. Ce guide compare la fiscalité d'un même bien LMNP selon les deux régimes — micro-BIC et régime réel — avec des chiffres réels, étape par étape, pour vous aider à choisir en connaissance de cause.

220 000 EUR
Prix d'achat du bien dans la simulation
13 200 EUR
Loyers annuels — 1 100 EUR/mois
4 370 EUR
Impôt + PS au micro-BIC (TMI 30 %)
0 EUR
Impôt + PS au régime réel — résultat BIC nul

Le bien de la simulation

ParamètreValeur
Prix d'achat total220 000 EUR
Frais de notaire (déduits en charges)16 500 EUR
Quote-part terrain (20 %)44 000 EUR
Valeur brute amortissable176 000 EUR
Mobilier8 000 EUR
Loyer mensuel1 100 EUR
Loyers annuels13 200 EUR
Emprunt180 000 EUR sur 20 ans à 3,2 %
Intérêts année 15 680 EUR
TMI du propriétaire30 %

Simulation 1 — Micro-BIC 50 %

ÉtapeCalculMontant
Loyers annuels bruts—13 200 EUR
Abattement forfaitaire 50 %13 200 × 50 %-6 600 EUR
Base imposable BIC13 200 - 6 6006 600 EUR
Impôt sur le revenu (TMI 30 %)6 600 × 30 %1 980 EUR
Prélèvements sociaux (18,6 %)6 600 × 18,6 %1 228 EUR
Total impôts micro-BIC—3 208 EUR/an

Ce que le micro-BIC ne prend pas en compte : les 5 680 EUR d'intérêts d'emprunt, les 1 200 EUR de taxe foncière, les 7 919 EUR d'amortissements — soit plus de 14 000 EUR de déductions réelles ignorées.

Simulation 2 — Régime réel simplifié

Amortissements annuels

ComposantBaseDuréeDotation
Gros œuvre (70 %)123 200 EUR40 ans3 080 EUR
Toiture (15 %)26 400 EUR25 ans1 056 EUR
Agencements (10 %)17 600 EUR10 ans1 760 EUR
Équipements (5 %)8 800 EUR10 ans880 EUR
Mobilier8 000 EUR7 ans1 143 EUR
Total amortissements——7 919 EUR/an

Compte de résultat BIC

Produits et chargesMontant
Loyers encaissés+13 200 EUR
Frais de notaire (déduits en charges)-16 500 EUR
Intérêts d'emprunt-5 680 EUR
Assurance emprunteur-600 EUR
Taxe foncière-1 200 EUR
Assurance PNO-250 EUR
Frais de gestion (logiciel)-200 EUR
CFE (exonéré en année 1)0 EUR
Charges copropriété-800 EUR
Résultat avant amortissements—

Résultat avant amortissements : 13 200 - (16 500 + 5 680 + 600 + 1 200 + 250 + 200 + 800) = 13 200 - 25 230 = -12 030 EUR

Résultat finalMontant
Résultat avant amortissements-12 030 EUR
Amortissements (plafonnés — résultat déjà négatif)0 EUR déduits / 7 919 EUR reportés
Résultat BIC final-12 030 EUR (déficit)
Impôt sur le revenu0 EUR
Prélèvements sociaux0 EUR
Total impôts régime réel0 EUR

Comparaison directe

CritèreMicro-BICRégime réelDifférence
Loyers annuels13 200 EUR13 200 EUR—
Charges réelles déductibles6 600 EUR (forfait)25 230 EUR (réel)+18 630 EUR
Amortissements0 EUR7 919 EUR reportés—
Résultat imposable6 600 EUR-12 030 EUR—
Impôt sur le revenu1 980 EUR0 EUR-1 980 EUR
Prélèvements sociaux1 228 EUR0 EUR-1 228 EUR
Total impôts3 208 EUR0 EUR-3 208 EUR/an

Économie annuelle : 3 208 EUR d'impôts évités chaque année grâce au régime réel. Sur 15 ans de détention = 48 120 EUR d'économie cumulée — largement supérieure au coût du logiciel LMNP.

Évolution sur 20 ans : projection simplifiée

PériodeSituationRésultat BICImpôt
Années 1-5Emprunt + frais notaire + amortissements élevésTrès négatif (-12 000 à -8 000 EUR)0 EUR
Années 6-15Intérêts en baisse — charges stablesNégatif à nul (-5 000 à 0 EUR)0 EUR
Années 16-20Emprunt remboursé — intérêts nulsPositif possible (1 000 à 4 000 EUR)Faible — reports utilisés
ReventePlus-value avec réintégration des amortissementsVariable selon duréeAbattements progressifs
Cette simulation est-elle représentative de tous les cas LMNP ?
Elle représente le cas le plus courant — un investissement financé à crédit dans une ville moyenne. Pour un bien sans emprunt, le résultat BIC est généralement positif dès la première année car les intérêts manquent. La simulation reste similaire dans sa structure mais les montants changent.
Que se passe-t-il si je suis au micro-BIC et que je passe au régime réel ?
Vous bénéficiez du régime réel dès l'année d'option (courrier recommandé avant le 1er février). Les amortissements sont calculés depuis la date d'acquisition — pas depuis la date d'option. Vous récupérez donc la totalité des dotations théoriques depuis l'achat, dans la limite du résultat de chaque exercice.
Le déficit BIC de -12 030 EUR peut-il s'imputer sur mon salaire ?
Non — le déficit BIC LMNP ne s'impute pas sur le revenu global. Il est reportable uniquement sur les bénéfices BIC des 10 années suivantes. C'est une différence fondamentale avec le déficit foncier (location nue) qui s'impute à hauteur de 10 700 EUR sur le revenu global.

Ce qu'il faut retenir

✓Micro-BIC : 3 208 EUR d'impôts sur 13 200 EUR de loyers — abattement forfaitaire insuffisant.
✓Régime réel : 0 EUR d'impôts — charges réelles (25 230 EUR) + amortissements (7 919 EUR) absorbent les loyers.
✓Économie annuelle : 3 208 EUR — soit 48 000 EUR sur 15 ans.
✓Déficit BIC de -12 030 EUR en année 1 — reportable 10 ans sur les BIC futurs.
✓Amortissements de 7 919 EUR reportés sans limite — utilisables dès que le résultat redevient positif.
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