LMNP au régime réel : quelles recettes déclarer et comment les comptabiliser ?
Recettes BIC en LMNP au régime réel : ce qui est imposable, ce qui ne l'est pas et comment comptabiliser loyers, dépôts et charges récupérées.
Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.
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RecettesRégime réelDéclarationMis à jour septembre 2026
LMNP au régime réel : quelles recettes déclarer et comment les comptabiliser ?
En LMNP au régime réel, toutes les sommes perçues dans le cadre de votre activité locative constituent des recettes BIC à déclarer. Ce guide précise ce qui est imposable, ce qui ne l'est pas et comment enregistrer chaque type de recette dans votre comptabilité.
Les recettes imposables en LMNP
| Type de recette | Imposable ? | Comment comptabiliser |
|---|---|---|
| Loyers encaissés (quittancés) | Oui — 100 % | Produit de l'exercice — 2033-B |
| Charges locatives récupérées sur le locataire | Oui — à déclarer en recettes ET en charges | Flux neutre — produit ET charge en symétrie |
| Dépôt de garantie (si conservé à la sortie) | Oui — si retenu définitivement | Produit exceptionnel de l'exercice de retenue |
| Indemnité d'occupation (locataire maintenu) | Oui — même sans bail valide | Produit de l'exercice |
| Loyer fictif (occupation personnelle) | Oui — valeur locative du marché | Produit de l'exercice à réintégrer |
| Subventions ANAH ou MaPrimeRénov' | Oui — produit exceptionnel | Produit de l'exercice de perception |
| Indemnité d'assurance (sinistre) | Oui si remplace un produit perdu | Produit de l'exercice |
Les recettes non imposables en LMNP
| Type de somme | Imposable ? | Raison |
|---|---|---|
| Dépôt de garantie (restitué au locataire) | Non | Dette — pas un revenu définitif |
| Remboursement de charges par le locataire (charges réelles) | Non en net | Compensé par les charges payées |
| Prêt bancaire reçu | Non | Dette financière — pas un revenu |
| Apport personnel dans l'activité | Non | Capital — pas un revenu |
| TVA collectée (si assujetti) | Non | Collectée pour le compte de l'État |
Dépôt de garantie : le dépôt de garantie reçu à l'entrée du locataire est une dette (vous devez le rembourser). Il figure au passif du bilan — pas en produit. Si vous le retenez partiellement à la sortie, la somme retenue devient un produit imposable de l'exercice de sortie.
Le principe de comptabilisation : encaissement ou facturation ?
En régime réel simplifié, les recettes sont comptabilisées au moment de l'encaissement — c'est-à-dire quand vous recevez effectivement l'argent. C'est une différence importante avec le régime réel normal où la facturation prévaut.
| Situation | Régime réel simplifié | Impact |
|---|---|---|
| Loyer de décembre encaissé en janvier N+1 | Recette de N+1 — pas de N | Pas de créance à constater au 31/12 |
| Loyer de décembre encaissé le 28/12 | Recette de N | Comptabilisé en N normalement |
| Loyer impayé (non encaissé) | Non comptabilisé tant que non encaissé | Avantage vs régime réel normal |
| Avance de loyer (mois d'avance à l'entrée) | Recette de l'exercice d'encaissement | Même si couvre le mois suivant |
Avantage du simplifié sur les impayés : en régime réel simplifié, un loyer impayé n'est pas imposable puisqu'il n'est pas encaissé. C'est un avantage majeur par rapport au régime réel normal où la créance est imposable dès qu'elle est due.
Comment enregistrer les charges récupérées sur le locataire
Les charges récupérables (eau, ordures ménagères, ascenseur...) que vous avancez et vous faites rembourser par le locataire constituent à la fois une recette et une charge — le flux est neutre fiscalement.
| Écriture comptable | Débit | Crédit |
|---|---|---|
| Paiement charges copropriété | Charges copropriété (charge) | Compte bancaire |
| Remboursement par le locataire | Compte bancaire | Charges récupérées (produit) |
| Résultat net | Neutre — charge = produit | 0 EUR d'impact sur le résultat BIC |
Les recettes dans la liasse fiscale 2033-B
| Ligne 2033-B | Ce qu'elle contient en LMNP |
|---|---|
| Ventes de marchandises | Vide — pas applicable en LMNP |
| Production vendue (services) | Loyers encaissés hors taxes + indemnités diverses |
| Produits d'exploitation | Total des loyers et recettes courantes |
| Produits exceptionnels | Dépôt de garantie retenu, subventions, indemnités assurance |
| Total des produits | Somme de toutes les recettes — base de calcul du résultat |
Ce qu'il faut retenir
- ✓Recettes BIC structurées par bien et par type
- ✓Compte de résultat 2033-B généré automatiquement
- ✓Liasse 2031/2033 et FEC télétransmis
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