LMNP et vente : checklist notaire et fiscalité de la revente en 2026
Vente d'un bien LMNP en 2026 : checklist du notaire, documents à fournir, calcul de la plus-value et démarches fiscales à réaliser dans les 60 jours.
Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.
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VenteNotaireChecklistMis à jour septembre 2026
LMNP et vente : checklist notaire et fiscalité de la revente en 2026
Vendre un bien LMNP déclenche plusieurs obligations fiscales et administratives que le notaire ne gère pas à votre place. Cessation d'activité, calcul de la plus-value avec réintégration des amortissements, liasse de cessation — ce guide liste tout ce qu'il faut anticiper avant la signature.
Ce que le notaire fait — et ce qu'il ne fait pas
| Démarche | Qui s'en charge ? | Délai |
|---|---|---|
| Calcul de la plus-value immobilière | Notaire — obligatoire | Lors de la signature de l'acte |
| Paiement de l'impôt sur la plus-value | Notaire — prélevé sur le prix de vente | À la signature |
| Liasse fiscale de cessation 2031/2033 | Vous ou votre logiciel LMNP | Dans les 60 jours après la vente |
| Déclaration de cessation à l'INPI | Vous | Dans les 60 jours après la vente |
| Report du résultat de cessation sur la 2042 C Pro | Vous | Lors de la déclaration de revenus suivante |
| Remboursement de la CFE proratisée | Vous — demande au SIE | Avant le 31/12 de l'année de vente |
Attention : le notaire calcule la plus-value immobilière et prélève l'impôt correspondant à la source. Mais il ne produit pas votre liasse de cessation LMNP — c'est une obligation distincte qui vous incombe dans les 60 jours.
Checklist avant la vente : les points à préparer
| Étape | Action | Impact |
|---|---|---|
| Reconstituer l'historique des amortissements | Lister tous les amortissements déduits depuis l'origine | Réintégrés dans la plus-value depuis le 15/02/2025 |
| Calculer la plus-value estimée | Simuler avec les amortissements réintégrés | Anticiper l'impôt dû avant la signature |
| Vérifier les amortissements reportés | Stock d'amortissements en attente — ils seront perdus à la vente | Optimiser la date de vente si possible |
| Identifier le résultat de cessation | Calculer le résultat du dernier exercice jusqu'à la date de vente | Base de la liasse de cessation |
| Prévenir votre logiciel ou comptable | Informer LMG ou votre comptable de la date de vente prévue | Préparer la liasse de cessation à l'avance |
Calcul de la plus-value LMNP après réforme 2025
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le prix de revient pour le calcul de la plus-value. Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable.
| Étape de calcul | Formule | Exemple (achat 200 000 €, vente 280 000 €, 15 ans) |
|---|---|---|
| Prix de vente net vendeur | Prix vente - frais d'agence vendeur | 280 000 EUR |
| Amortissements déduits depuis l'acquisition | Somme des dotations réellement déduites | 90 000 EUR (15 ans × 6 000 EUR/an) |
| Prix de revient corrigé | Prix d'achat - amortissements déduits | 200 000 - 90 000 = 110 000 EUR |
| Plus-value brute | Prix vente - prix revient corrigé | 280 000 - 110 000 = 170 000 EUR |
| Abattement IR (15 ans) | 6 % par an de la 6ème à la 21ème année → 60 % | 170 000 × 40 % = 68 000 EUR imposables |
| Impôt IR sur plus-value | 19 % | 12 920 EUR |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % avec abattement | Variable |
Résidences de services exonérées : EHPAD, résidences étudiantes agréées et résidences seniors avec services — totalement exonérées de réintégration des amortissements. La plus-value est calculée sans réintégration pour ces biens.
Documents à fournir au notaire
| Document | Pourquoi | Source |
|---|---|---|
| Acte d'achat original | Prix de revient — base du calcul | Archives personnelles ou notaire d'acquisition |
| Détail des travaux immobilisés | Augmente le prix de revient corrigé | Plan d'amortissement LMG |
| Justificatif de la quote-part terrain | Non amortissable — réduit la réintégration | Acte d'achat ou estimation |
| Total des amortissements déduits | Réintégrés dans la plus-value | Plan d'amortissement LMG — colonne dotations cumulées |
| Date de 1ère mise en location | Vérifie la période de détention | Bail ou déclaration de début d'activité |
Ce qu'il faut retenir
- ✓Historique des amortissements cumulés disponible
- ✓Liasse de cessation produite automatiquement
- ✓Simulation de plus-value intégrée
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