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Inventaire mobilier LMNP
Inventaire mobilier LMNP : obligations et bonnes pratiques
En LMNP, l'inventaire du mobilier est bien plus qu'une formalité administrative. Il remplit trois fonctions simultanées : prouver le caractère meublé du logement (condition juridique du bail meublé), constituer la référence de comparaison à la sortie du locataire, et documenter les éléments amortissables dans la comptabilité LMNP. Un inventaire absent ou approximatif fragilise les trois dimensions à la fois.
⚖️
Rôle juridique
Qualifier le bail en meublé
Sans inventaire prouvant un niveau d'équipement suffisant, l'administration ou un juge peut requalifier le bail en location nue — avec perte du statut LMNP et régime fiscal différent.
🔑
Rôle locatif
Gérer les entrées et sorties
L'inventaire signé à l'entrée est la référence pour évaluer les dégradations à la sortie. Sans lui, aucune retenue sur dépôt de garantie ne peut être justifiée devant une juridiction.
📊
Rôle comptable
Justifier les amortissements
Le mobilier inscrit à l'actif doit correspondre à des éléments réellement présents dans le logement. L'inventaire sert de justificatif aux dotations aux amortissements pratiquées.
🔒
Rôle fiscal
Sécuriser le dossier en contrôle
En cas de contrôle fiscal LMNP, l'inventaire permet de démontrer que le bien était effectivement meublé à la date de la location et que les amortissements pratiqués sont justifiés.
Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des équipements obligatoires pour qualifier un logement de meublé :
Équipements obligatoires — décret du 31 juillet 2015
| Équipement | Statut | Précision |
|---|---|---|
| Literie avec couette ou couverture | Obligatoire | Inclut le lit — matelas seul non suffisant |
| Volets ou rideaux dans les chambres | Obligatoire | Occultation de la lumière requise |
| Plaques de cuisson | Obligatoire | 2 feux minimum |
| Four ou micro-ondes | Obligatoire | L'un ou l'autre suffit |
| Réfrigérateur et compartiment congélation | Obligatoire | Congélateur intégré ou séparé |
| Vaisselle en nombre suffisant | Obligatoire | Assiettes, couverts, verres pour les occupants |
| Ustensiles de cuisine | Obligatoire | Casseroles, poêles, spatules… |
| Table et sièges | Obligatoire | En nombre suffisant pour les occupants |
| Étagères de rangement | Obligatoire | Dans les pièces de vie |
| Luminaires | Obligatoire | Dans chaque pièce |
| Matériel d'entretien ménager | Obligatoire | Aspirateur, balai, serpillière |
| Lave-linge, TV, wifi | Recommandé | Non obligatoires mais fréquents et valorisants |
Les conséquences d'un inventaire absent ou insuffisant :
Requalification en location nue — si le niveau d'équipement ne peut pas être prouvé, le bail peut être requalifié avec une fiscalité différente (revenus fonciers, durée de préavis allongée, charges différentes)
Impossibilité de retenir sur le dépôt de garantie — sans inventaire signé à l'entrée, aucune dégradation ne peut être imputée au locataire sortant, même si les dommages sont évidents
Amortissements fragilisés en contrôle — si l'inventaire ne correspond pas au mobilier inscrit à l'actif dans la comptabilité LMNP, les dotations pratiquées peuvent être remises en cause
Modèle d'inventaire structuré par pièce — LMG génère un inventaire conforme pièce par pièce, couvrant les équipements obligatoires du décret de 2015, avec l'état de chaque élément à l'entrée
Lien avec le plan d'amortissement — les éléments mobiliers saisis dans l'inventaire sont rattachés automatiquement aux composants amortissables du bien dans LMG
Historique par locataire — chaque inventaire d'entrée et de sortie est archivé dans le dossier du bien, permettant une comparaison précise et une traçabilité complète sur la durée
Pour comprendre les obligations du bail meublé et les conditions du statut LMNP : Fiscalité du LMNP : impôts, régimes et optimisation →
Avant de commencer : vérifiez que le logement contient bien les 11 équipements obligatoires du décret du 31 juillet 2015 avant de rédiger l'inventaire. Préparez aussi les factures d'achat du mobilier — elles serviront à la fois à valoriser l'inventaire et à documenter les bases amortissables dans LMG.
1
Lister chaque élément pièce par pièce
La structure par pièce garantit l'exhaustivité — et facilite la comparaison à la sortie
LMG→
Mon bien→
Locataire→
Inventaire mobilier
Parcourez chaque pièce dans l'ordre et listez tous les éléments présents — mobilier, électroménager, équipements, accessoires. Les éléments en vert sont ceux obligatoires au titre du décret du 31 juillet 2015.
🍳Cuisine
Plaques de cuisson
Four ou micro-ondes
Réfrigérateur
Vaisselle
Ustensiles de cuisine
Lave-vaisselle
Cafetière
Poubelle
🛋️Séjour / Salon
Table
Sièges / chaises
Luminaires
Étagères de rangement
Canapé
Télévision
Bureau
Rideaux
🛏️Chambre
Lit avec literie
Volets ou rideaux occultants
Luminaire
Armoire / penderie
Table de chevet
Bureau
Couverture / couette
🚿Salle de bain / WC
Luminaire
Matériel d'entretien
Miroir
Porte-serviette
Rangements
Lave-linge
Sèche-serviette
Astuce LMG : LMG propose un modèle d'inventaire pré-rempli avec les 11 équipements obligatoires du décret. Ajoutez les éléments supplémentaires de votre logement directement dans le modèle — il s'adapte à chaque bien.
2
Décrire précisément l'état de chaque élément à l'entrée
La précision de l'état d'entrée détermine ce qui pourra être imputé au locataire à la sortie
LMG→
Mon bien→
Locataire→
Inventaire — état des éléments
| État | Signification | À préciser |
|---|---|---|
| Neuf | Jamais utilisé, acheté pour cette location | Date d'achat, marque si significative |
| Bon état | Utilisé mais sans défaut visible ni usure marquée | Aucune précision supplémentaire nécessaire |
| État d'usage | Signes d'usure normaux liés à l'utilisation | Décrire brièvement : "rayure légère sur le plateau", "tissu décoloré" |
| Défectueux | Élément fonctionnel mais avec défaut préexistant | Décrire précisément le défaut et confirmer que le locataire en a été informé |
⚠ Photographiez chaque élément avant la remise des clés, avec une photo datée (le métadonnées de l'appareil font foi). Une photo vaut mieux qu'une description — en cas de litige, c'est la preuve visuelle qui emporte la conviction devant une commission de conciliation ou un juge.
3
Faire signer l'inventaire et l'annexer au bail
Sans signature conjointe, l'inventaire n'a pas de valeur opposable au locataire
LMG→
Mon bien→
Bail→
Annexes — inventaire signé
1
L'inventaire est rédigé avant ou au moment de la remise des clés — jamais après. Une fois les clés remises, le locataire peut contester tout état des lieux ou inventaire établi unilatéralement.
2
L'inventaire doit être signé par le bailleur et le locataire sur chaque page (ou au minimum en bas du document avec mention "lu et approuvé"). En cas de signature électronique, utilisez un outil certifié.
3
L'inventaire est mentionné dans le bail comme annexe avec sa date — il doit être identifiable et cité pour pouvoir être invoqué en cas de litige. Un inventaire non référencé dans le bail perd une grande partie de sa force probante.
4
Conservez un exemplaire signé par chacune des parties — bailleur et locataire. En cas de contestation, vous devez être en mesure de produire votre exemplaire original.
Cas du locataire absent à l'entrée : si le locataire ne se présente pas à l'état des lieux, faites établir un constat par un huissier — il a valeur légale et garantit l'opposabilité de l'inventaire même en l'absence du locataire.
4
Distinguer usure normale et dégradation à la sortie
Seule la dégradation anormale peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie
LMG→
Mon bien→
Locataire→
Sortie — comparaison inventaires
Non imputable au locataire
Usure normale
- Décoloration des tissus par le lavage
- Rayures légères sur les surfaces
- Vieillissement normal du mobilier
- Ampoules grillées en fin de vie
→ Charge du bailleur — pas de retenue possible
Imputable au locataire
Dégradation anormale
- Casse (assiette, miroir, meuble)
- Disparition d'éléments inventoriés
- Taches importantes non nettoyées
- Dommages dus à une négligence
→ Retenue sur dépôt justifiable — avec comparaison d'inventaires
Astuce LMG : à la sortie du locataire, LMG affiche l'inventaire d'entrée en regard — vous pouvez noter l'état de chaque élément à la sortie et identifier les écarts justifiant une retenue, avec une traçabilité complète pour la commission de conciliation si nécessaire.
5
Conserver l'historique et archiver par locataire
La traçabilité sur la durée protège aussi les amortissements comptables du bien
LMG→
Mon bien→
Documents→
Inventaires — historique
Indispensable
Inventaire d'entrée signé — avec la date et la signature des deux parties. Conservation pendant toute la durée de la location et au moins 3 ans après la sortie.
Indispensable
Photos datées des éléments principaux — prises avant la remise des clés. Stockées dans LMG rattachées à l'inventaire d'entrée de chaque locataire.
Important
Inventaire de sortie signé — avec comparaison explicite avec l'inventaire d'entrée. Mention des écarts constatés, photographiés et datés.
Comptable
Factures d'achat du mobilier — rattachées à l'inventaire et aux fiches d'immobilisation dans LMG. Justifient à la fois la valeur inscrite à l'actif et la présence effective des éléments.
Si applicable
Constat d'huissier — en cas d'absence du locataire à l'état des lieux d'entrée ou de sortie. Valeur légale renforcée, conservé dans le dossier du bien.
✓ Résultat attendu : chaque locataire dispose de son inventaire d'entrée et de sortie archivé dans LMG, avec les photos correspondantes. La comparaison entre les deux est immédiate, les retenues éventuelles sont justifiées, et les éléments mobiliers correspondent aux composants amortissables de la comptabilité LMNP.
L'inventaire est-il obligatoire et quelle est sa valeur juridique ?
L'inventaire est obligatoire pour qualifier un bail de meublé au sens de la loi du 6 juillet 1989 modifiée. Sans inventaire prouvant la présence des 11 équipements minimaux du décret du 31 juillet 2015, le logement peut être requalifié en location nue avec toutes les conséquences juridiques et fiscales que cela implique. Sur le plan de la preuve, un inventaire signé par les deux parties constitue un acte sous seing privé — il est opposable au locataire et peut être produit devant une commission de conciliation ou un tribunal.
Peut-on retenir sur le dépôt de garantie si l'inventaire d'entrée manque ?
Non. Sans inventaire d'entrée signé, il est impossible de prouver l'état initial du mobilier — et donc d'établir qu'une dégradation est imputable au locataire sortant. Même si les dommages sont évidents, un locataire peut contester toute retenue en l'absence de document de référence signé à l'entrée. C'est pourquoi l'inventaire doit être établi avant ou au moment de la remise des clés, jamais après. En cas d'absence du locataire, un constat d'huissier préserve la preuve.
Comment évaluer le montant d'une retenue sur dépôt pour mobilier dégradé ?
La retenue doit correspondre au coût réel de remplacement ou de réparation de l'élément dégradé, diminué d'un abattement pour vétusté. L'abattement est calculé selon la durée de vie théorique du bien et son ancienneté — un mobilier de 8 ans sur une durée de vie estimée à 10 ans supporte un abattement d'environ 80 %. Des grilles de vétusté sont disponibles auprès des commissions de conciliation départementales. En l'absence de grille officielle adoptée par les parties, les tribunaux appliquent une évaluation au cas par cas — d'où l'importance de photos précises à l'entrée.
Faut-il mettre à jour l'inventaire si du mobilier est remplacé en cours de bail ?
Oui, c'est une bonne pratique. Si vous remplacez un élément — par exemple un lave-linge défaillant ou une literie usée — établissez un avenant à l'inventaire signé par les deux parties, avec la date et la description du nouvel élément. Cet avenant met à jour la référence de comparaison pour la sortie et documente également le nouveau composant amortissable dans la comptabilité LMNP. Un mobilier remplacé en cours de bail sans trace documentaire crée une incohérence entre l'inventaire d'entrée et l'état réel du logement à la sortie.
L'inventaire a-t-il un impact sur la comptabilité LMNP et les amortissements ?
Oui, de deux façons. D'abord, les éléments listés dans l'inventaire doivent correspondre aux composants mobiliers inscrits à l'actif dans la comptabilité — si vous amortissez une cuisine équipée à 5 000 €, l'inventaire doit la lister. En cas de contrôle fiscal, l'absence de correspondance entre l'inventaire et le plan d'amortissement peut fragiliser les dotations pratiquées. Ensuite, quand du mobilier est remplacé (suite à une dégradation ou à usure), l'ancien est sorti de l'actif et le nouveau est inscrit — ce mouvement doit être reflété dans l'inventaire mis à jour.
Pour aller plus loin
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