Méthodes de ventilation admises

Avant de commencer : la ventilation se paramètre à l'entrée du bien, avant toute génération d'amortissement. Une fois le plan validé, toute modification doit être justifiée et tracée. Prenez le temps de rassembler l'acte notarié et les factures de travaux avant de démarrer.

Étape 1 — Identifier et isoler chaque base à ventiler

LMG → Mon bien → Amortissements → Ventilation

Trois bases distinctes doivent être identifiées et saisies séparément :

• Prix d'acquisition — à ventiler entre terrain et construction
• Travaux — à qualifier : immobilisation ou charge déductible
• Frais d'acquisition — honoraires, frais de notaire, commissions

À ne pas faire : saisir une valeur globale sans ventilation. LMG vous alertera qu'aucun composant terrain n'est isolé — ce qui bloque la génération du plan d'amortissement.

Étape 2 — Choisir et renseigner la méthode de ventilation

LMG → Mon bien → Amortissements → Méthode

LMG propose trois méthodes de ventilation :

• Référence à l'acte notarié — saisir les montants exacts mentionnés dans l'acte
• Ratios usuels — appliquer un ratio terrain/bâti cohérent avec la localisation du bien
• Approche par composants — ventiler finement entre gros œuvre, second œuvre, installations techniques, agencements

Règle : choisissez une méthode et appliquez-la de façon constante sur tous vos biens comparables. Un mélange arbitraire de méthodes est le premier point contesté en contrôle.

Étape 3 — Documenter la justification dans LMG

LMG → Mon bien → Documents → Justificatifs de ventilation

Attachez au dossier du bien les pièces justificatives de la méthode retenue :

• Acte notarié si la ventilation y est mentionnée
• Note explicative décrivant la méthode et les hypothèses retenues
• Source des ratios utilisés si méthode par ratios usuels
• Devis ou factures détaillés si approche par composants

Astuce LMG : rédigez une note de 3 à 5 lignes expliquant simplement votre méthode. C'est ce document qui servira de première réponse en cas de demande de justification.

Étape 4 — Verrouiller la base et valider le plan

LMG → Mon bien → Amortissements → Valider le plan

Une fois la ventilation saisie et documentée, validez le plan d'amortissement. LMG verrouille la base amortissable et génère le tableau de dotations sur la durée de vie de chaque composant.

Vérifiez avant validation :

• Le terrain est bien à zéro dans la base amortissable
• La somme des composants correspond à la valeur d'acquisition hors terrain
• Les durées affichées sont cohérentes avec la méthode choisie

Résultat attendu : le plan d'amortissement est généré, verrouillé et consultable depuis le tableau de bord du bien.

Étape 5 — Maintenir la cohérence dans le temps

LMG → Mon bien → Historique des modifications

Toute modification de la ventilation après validation doit être justifiée et tracée. LMG conserve l'historique complet des ajustements avec leur date et leur motif.

• Ne modifiez jamais une ventilation sans ajouter une note explicative au dossier
• Appliquez la même méthode sur vos biens comparables — la cohérence globale compte autant que la justification individuelle

Point de vigilance : une ventilation modifiée sans justification après un premier exercice déclaré est l'un des signaux les plus forts en cas de contrôle fiscal.

Une ventilation agressive est-elle risquée ?

Oui. Plus la base amortissable est élevée — et donc plus la quote-part terrain est faible — plus la justification doit être solide. Une ventilation optimisée sans documentation est la première cible d'une rectification. LMG vous invite à documenter la méthode dès la saisie pour anticiper ce risque.

Peut-on modifier une ventilation après coup ?

Techniquement oui, mais avec des conséquences. Modifier la ventilation sur un exercice déjà déclaré peut créer des incohérences pluriannuelles difficiles à justifier. Dans LMG, toute modification est tracée avec sa date. Avant de modifier, contactez le support pour évaluer l'impact sur les exercices antérieurs.

La méthode de ventilation est-elle vérifiée lors d'un contrôle ?

C'est l'un des premiers points examinés. Le vérificateur compare la ventilation retenue avec les références disponibles — acte notarié, ratios locaux, nature du bien. Une ventilation cohérente, stable et documentée résiste bien. Une ventilation non expliquée est systématiquement contestée.

Pour aller plus loin sur les règles fiscales :
→ Ventilation en LMNP : une obligation de justification (article complet)
→ Erreurs d'amortissement les plus fréquentes
→ Contacter le support LMG