Restitution du dépôt de garantie en LMNP
Restitution du dépôt de garantie en LMNP : délais et preuves
En LMNP, le dépôt de garantie encaissé à l'entrée du locataire doit être restitué dans des délais légaux stricts — avec ou sans retenues. C'est l'un des points les plus fréquemment contestés par les locataires et les plus contrôlés par les juridictions. La règle est simple : toute somme conservée doit être prouvée, expliquée et proportionnée. Sans justificatif, toute retenue est nulle.
Les délais légaux sont stricts et les pénalités automatiques en cas de retard :
LMG structure l'ensemble du cycle dépôt de garantie pour qu'aucune étape ne soit oubliée :
Avant de commencer : rassemblez l'état des lieux d'entrée signé, l'état des lieux de sortie signé et daté, ainsi que les factures ou devis des réparations envisagées. Sans état des lieux d'entrée, aucune retenue ne peut être opérée — le bien est présumé avoir été remis en parfait état.
L'état des lieux de sortie n'a de valeur que par rapport à l'état des lieux d'entrée. La comparaison doit être pièce par pièce, élément par élément — et les écarts constatés doivent être clairement décrits pour permettre une retenue sur le dépôt de garantie.
- Rapprochez chaque pièce et chaque équipement entre l'état des lieux d'entrée et de sortie
- Documentez chaque écart constaté avec une description précise et des photos datées
- Vérifiez la présence et l'état de chaque élément de l'inventaire signé à l'entrée
- Si l'état des lieux d'entrée est absent, aucune retenue n'est possible — le bien est présumé remis en parfait état
- Un état des lieux non contradictoire (signé par une seule partie) a une valeur probante réduite en cas de litige
Astuce LMG : archivez l'état des lieux d'entrée et de sortie dans LMG en les rattachant au dossier locataire du bien. La comparaison peut être effectuée directement dans l'interface — chaque écart est identifié et peut être transformé en poste de retenue documenté.
La loi distingue explicitement l'usure normale — résultant de l'usage habituel du logement sur la durée du bail — et les dégradations imputables au locataire, qui seules peuvent justifier une retenue. Cette distinction est la source principale des litiges sur le dépôt de garantie.
- Peintures légèrement ternies après 3+ ans
- Parquet légèrement rayé par le mobilier
- Joints de salle de bain noircis avec le temps
- Moquette usée dans les zones de passage
- Poignées et serrures légèrement usées
- Trous dans les murs, portes, boiseries
- Brûlures, taches indélébiles sur moquette
- Vitres brisées ou fissurées
- Mobilier manquant ou cassé
- Nettoyage non effectué (état manifestement dégradé)
⚠ Point de vigilance : l'ancienneté du bail doit être prise en compte dans la qualification. Des peintures refaites à neuf à l'entrée et légèrement salies après 5 ans relèvent de l'usure normale. Les mêmes peintures après 6 mois d'occupation avec des traces importantes relèvent de la dégradation. La durée d'occupation est un élément de contexte clé.
Le coefficient de vétusté est obligatoire pour les retenues sur mobilier et équipements. Si un canapé acheté 800 € a une durée de vie estimée à 8 ans et qu'il était là depuis 4 ans, sa valeur résiduelle est de 400 € — c'est le maximum que vous pouvez retenir, même si le remplacement vous coûte 800 € à neuf.
Astuce LMG : dès la remise des clés enregistrée dans LMG, une alerte est automatiquement planifiée 5 jours avant la date limite — à 25 jours si aucune dégradation, à 55 jours si des retenues sont en cours de justification. Aucune date limite ne peut être oubliée.
La restitution doit toujours s'accompagner d'un document écrit — même en cas de restitution intégrale sans retenue. Ce document protège le bailleur en cas de contestation a posteriori du locataire.
- Transmettez le récapitulatif écrit en même temps que le paiement — pas après
- Joignez une copie de chaque justificatif de retenue (factures, devis, décompte de loyers)
- Conservez la preuve de paiement (virement avec référence, chèque encaissé)
- Archivez le tout dans LMG — le dossier reste consultable pendant le délai de prescription (3 ans)
✓ Résultat attendu : le dépôt de garantie est restitué dans les délais avec un récapitulatif écrit, les justificatifs de chaque retenue et la preuve de paiement. Le dossier est archivé dans LMG. En cas de contestation ultérieure du locataire, chaque décision est documentée et défendable.
