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Terrain vs construction en LMNP
Terrain vs construction en LMNP : comment ventiler correctement
En LMNP au régime réel, l'amortissement repose sur une distinction fondamentale : seule la construction est amortissable — jamais le terrain. Pourtant, l'erreur la plus fréquente consiste à amortir la totalité du prix d'acquisition sans isoler la part terrain. C'est un point systématiquement vérifié en contrôle fiscal, dont les conséquences peuvent être rétroactives sur plusieurs exercices.
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Erreur à ne jamais commettre
Amortir le prix d'acquisition total du bien sans distinguer la part terrain de la part construction. Le terrain ne s'use pas, ne se déprécie pas — il n'est jamais amortissable, quel que soit le type de bien ou sa localisation.
Non amortissable
Terrain
- Ne subit aucune usure liée à l'exploitation
- Valeur supposée stable ou croissante
- Exclusion totale de la base amortissable
- Ni directement ni indirectement amortissable
→ À isoler et exclure du plan d'amortissement
Amortissable
Construction
- Se déprécie avec le temps et l'usage
- Amortie sur sa durée d'utilisation prévisible
- Peut être décomposée par composants
- Durée généralement 25–40 ans en LMNP
→ Seule base de calcul du plan d'amortissement
Il n'existe aucun taux légal universel de ventilation — les méthodes couramment acceptées sont :
Méthode privilégiée
Données de l'acte notarié
Si l'acte mentionne une valeur distincte pour le terrain et la construction (cas fréquent dans les ventes en VEFA ou avec décomposition fiscale), ces données s'imposent naturellement comme référence.
✓ Preuve directe, irréfutable
Méthode alternative
Références foncières (bases cadastrales, DVF)
La base de données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) ou les valeurs cadastrales permettent d'estimer la part terrain selon les transactions comparables dans la même zone.
→ Valable si documentée et cohérente avec le marché local
Méthode courante
Estimation prudente et documentée
En l'absence de données précises, une estimation raisonnée basée sur la localisation, le type de bien et le marché local — entre 10 % et 30 % pour la part terrain selon les zones — peut être retenue si elle est documentée et cohérente.
→ Acceptable si les hypothèses sont explicitées par écrit
L'impact d'une mauvaise ventilation est chiffrable et durable :
Impact d'une erreur de ventilation — exemple
Prix d'acquisition total200 000 €
Part terrain réelle (15 %)30 000 € — à exclure
Base amortissable correcte170 000 €
Si amortissement sur 200 000 € (erreur) à 3,33 %6 660 €/an
Dotation correcte sur 170 000 € à 3,33 %5 661 €/an
Sur-amortissement annuel contestable999 €/an × années
Saisie de la ventilation terrain / construction par bien — LMG fige la base amortissable dès la création du dossier et l'applique de manière constante sur tous les exercices
Archivage de la méthode retenue — la justification de la ventilation est conservée dans le dossier du bien, rattachée au plan d'amortissement et accessible en cas de contrôle
Prévention de la dérive sur le long terme — la base ne peut pas être modifiée accidentellement entre exercices, garantissant la cohérence pluriannuelle du plan
Pour comprendre le fonctionnement complet des amortissements LMNP : Fiscalité du LMNP : impôts, régimes et optimisation →
Avant de commencer : récupérez l'acte authentique d'acquisition — il peut mentionner une valeur distincte pour le terrain. Si ce n'est pas le cas, préparez une estimation documentée de la part terrain selon la localisation et le type de bien. Cette ventilation doit être arrêtée avant la première saisie d'amortissement et ne pas changer par la suite.
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Identifier le prix global d'acquisition et ses composantes
La ventilation s'effectue sur la base du prix retenu à l'achat — pas sur la valeur de marché actuelle
LMG→
Mon bien→
Immobilisations→
Ventilation terrain / construction
Le prix d'acquisition retenu pour la ventilation est le prix de l'acte notarié. Certains frais d'acquisition peuvent s'ajouter à la base selon la méthode retenue — leur traitement doit être cohérent avec le reste du plan d'amortissement.
Composition du prix d'acquisition à ventiler
Prix de vente figurant dans l'acte authentiqueBase principale
Frais d'acquisition (honoraires notaire, droits de mutation)Intégrés à l'actif ou déduits en charges selon choix
Frais d'agence immobilièreIdem — à traiter de façon cohérente avec les frais notaire
Part terrain identifiée dans l'acteÀ exclure de la base amortissable
Base amortissable nettePrix total − part terrain
⚠ Les frais d'acquisition : si vous choisissez d'intégrer les frais notariaux dans l'actif (plutôt que de les déduire en charges), ils doivent aussi être ventilés entre terrain et construction au même ratio que le bien lui-même — la part "frais terrain" n'est pas amortissable non plus.
2
Choisir et appliquer la méthode de ventilation
Aucun taux imposé — mais la méthode doit être cohérente, documentée et défendable dans le temps
LMG→
Mon bien→
Immobilisations→
Part terrain — méthode
Méthode privilégiée
Données de l'acte notarié
Si l'acte ou le décompte notarial identifie explicitement la valeur du terrain (fréquent en VEFA, résidences services, copropriétés neuves), cette valeur s'impose. C'est la référence la plus solide.
✓ Irréfutable en contrôle — aucune justification supplémentaire requise
Méthode alternative
Base DVF ou données cadastrales
La base DVF (data.gouv.fr/DVF) recense les transactions foncières et permet d'estimer la valeur du terrain nu dans la même zone. Les valeurs cadastrales peuvent également servir de référence documentée.
→ Valable si la référence est récente et géographiquement proche
Méthode courante
Estimation prudente documentée
En l'absence de données précises, une estimation raisonnée selon la zone géographique — avec une note de méthode explicitant les hypothèses — est acceptable. Les fourchettes ci-dessous sont des repères usuels.
→ À formaliser par écrit avant toute saisie dans LMG
Fourchettes usuellement retenues selon la localisation — à titre de repère, non comme taux officiels :
Grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux…)
20–30 %
Foncier rare, valeur terrain élevée
Villes moyennes
15–20 %
Marché intermédiaire
Zones rurales ou périphériques
10–15 %
Foncier plus abondant
Un taux plancher de terrain à 0 % ou très faible sans justification est le signal le plus risqué. Prétendre qu'un appartement en centre-ville parisien n'a pratiquement pas de valeur de terrain est intenable. L'administration dispose des données foncières et peut remettre en cause une ventilation manifestement incohérente avec le marché local.
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Calculer la base amortissable nette
Prix total moins part terrain — c'est cette base qui servira au plan d'amortissement sur toute la durée de détention
LMG→
Mon bien→
Immobilisations→
Base amortissable
Exemple de calcul — appartement en ville moyenne
Base amortissable = Prix d'acquisition − Valeur terrain
Prix d'acquisition (acte)180 000 €
Part terrain retenue (18 % — ville moyenne)− 32 400 €
Frais d'acquisition intégrés à l'actif+ 14 400 €
Part frais sur terrain (18 % des frais)− 2 592 €
Base amortissable nette159 408 €
Astuce LMG : saisissez la valeur du terrain et le prix total séparément dans LMG. La base amortissable nette est calculée automatiquement et verrouillée — elle ne peut pas dériver accidentellement d'un exercice à l'autre.
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Fixer la ventilation dès la première année et ne plus la modifier
La constance est aussi importante que la méthode — un changement en cours de route est un signal d'alerte
LMG→
Mon bien→
Immobilisations→
Plan d'amortissement — constance
- Appliquez la ventilation dès le premier exercice d'exploitation — même si le résultat est modeste ou nul
- Conservez la même base amortissable sans changement sur tous les exercices suivants
- Appliquez le même ratio terrain aux frais d'acquisition si vous les avez intégrés à l'actif
- Ne jamais modifier le ratio terrain/construction en cours d'exploitation sans raison objective documentée
- Ne pas appliquer un ratio différent selon les exercices pour optimiser les dotations d'une année sur l'autre
⚠ Un changement de ventilation en cours de route crée une rupture de cohérence dans le plan d'amortissement visible immédiatement en contrôle. Si une correction est nécessaire (erreur initiale avérée), elle doit être documentée, justifiée et traitée sur tous les exercices affectés — pas uniquement sur l'exercice courant.
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Documenter et archiver la méthode retenue
En cas de contrôle, c'est la cohérence de la méthode qui est analysée — pas uniquement le chiffre retenu
LMG→
Mon bien→
Documents→
Note de ventilation terrain
Acte authentique de vente — source principale. Si une valeur terrain y figure, c'est la référence à conserver en premier.
Note de méthode — document d'une page explicitant la méthode retenue, le ratio appliqué, les sources consultées (DVF, cadastre, estimation) et le calcul de la base amortissable.
Capture DVF ou référence cadastrale — si la méthode s'appuie sur des données foncières, conservez la source avec sa date de consultation.
Plan d'amortissement initial — le tableau complet avec la base amortissable, la durée retenue et les dotations annuelles. Première pièce demandée en contrôle.
✓ Résultat attendu : la ventilation terrain/construction est saisie dans LMG dès la création du bien, avec la base amortissable figée et la note de méthode archivée. En cas de contrôle, la justification est immédiatement disponible et cohérente avec tous les exercices depuis l'entrée du bien.
Peut-on amortir le terrain indirectement — par exemple via les frais d'acquisition ?
Non. L'exclusion du terrain est totale et ne souffre d'aucune exception indirecte. Si vous choisissez d'intégrer les frais d'acquisition (droits de mutation, honoraires notaire) dans l'actif plutôt que de les déduire en charges, ces frais doivent eux aussi être ventilés au même ratio terrain/construction que le bien. La fraction correspondant au terrain est exclue de la base amortissable — même pour des frais accessoires. Tenter de "passer" le terrain via d'autres postes est un motif de requalification immédiate.
Peut-on utiliser un taux standard de 15 % ou 20 % sans justification ?
Un taux usuel peut servir de point de départ, mais il n'est pas suffisant seul — il doit rester cohérent avec la réalité économique du bien et être documenté. Un taux de 15 % retenu pour un appartement en hypercentre parisien sera immédiatement contesté car incohérent avec le marché. À l'inverse, 25 % pour un bien en zone rurale serait excessif. Le taux retenu doit pouvoir être expliqué par la localisation, le type de bien et les données disponibles — même si la justification est sommaire, elle doit exister.
Que faire si l'acte notarié ne mentionne aucune valeur de terrain ?
C'est le cas le plus fréquent pour les biens anciens. Il faut alors adopter une méthode d'estimation documentée : consultation de la base DVF sur data.gouv.fr pour des transactions comparables dans la même zone, référence aux valeurs cadastrales, ou estimation raisonnée basée sur le marché local. L'essentiel est de formaliser la démarche par écrit — une note d'une page expliquant le raisonnement est suffisante et protège efficacement le dossier en cas de contrôle.
Peut-on corriger une erreur de ventilation commise les années précédentes ?
Oui, mais avec prudence et de manière globale. Une correction partielle — modifier uniquement l'exercice courant sans traiter les exercices passés — est pire que l'erreur initiale car elle crée une rupture de cohérence dans le plan. La correction doit être analysée sur l'ensemble des exercices affectés, avec une déclaration rectificative si les montants sont significatifs. Pour les erreurs anciennes et peu importantes, une note explicative jointe à la prochaine liasse, documentant la correction et son fondement, peut suffire. En cas de doute sur l'ampleur de la correction, l'avis d'un expert-comptable est recommandé avant d'agir.
La ventilation terrain/construction est-elle vérifiée lors des contrôles LMNP ?
Oui, c'est l'un des premiers points vérifiés. L'administration dispose des données cadastrales et des bases foncières — elle peut rapidement estimer si la part terrain retenue est cohérente avec la réalité du marché local. Un bien amorti sur sa totalité sans aucune exclusion du terrain est une anomalie immédiatement visible dans la liasse. Les conséquences d'une remise en cause sont rétroactives sur tous les exercices contrôlés — jusqu'à 6 ans en cas de manœuvre frauduleuse — avec rappel d'impôts, intérêts de retard et majorations.
Pour aller plus loin
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