CET LMNP 2026 : contribution économique territoriale, ce que vous devez vraiment payer
CET LMNP 2026 : CVAE supprimée depuis 2024. Seule la CFE reste due — déductible à 100 % du BIC. Calcul, exonérations et multi-communes.
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CETCFEFiscalité localeMis à jour septembre 2026
CET LMNP 2026 : contribution économique territoriale — ce que vous devez vraiment payer
La CET (Contribution Économique et Territoriale) regroupe la CFE et la CVAE. En LMNP, seule la CFE est applicable dans la quasi-totalité des cas. Ce guide explique la composition de la CET, pourquoi la CVAE ne concerne pas les LMNP standard et ce qui est réellement dû.
Qu'est-ce que la CET ?
La CET (Contribution Économique et Territoriale) est un impôt local sur les activités économiques. Elle a remplacé la taxe professionnelle en 2010 et se compose de deux éléments distincts :
| Composante | Définition | Applicable en LMNP ? |
|---|---|---|
| CFE — Cotisation Foncière des Entreprises | Taxe sur la valeur locative des locaux professionnels | Oui — due par tous les LMNP au régime réel |
| CVAE — Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises | Taxe sur la valeur ajoutée générée par l'entreprise | Non — supprimée le 01/01/2024 |
Bonne nouvelle : la CVAE a été définitivement supprimée pour tous les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2024. En pratique, les LMNP ne payaient déjà pas la CVAE (seuil CA > 500 000 EUR jamais atteint en LMNP résidentiel), mais sa suppression simplifie le paysage fiscal.
La CFE : la seule composante due en LMNP
En LMNP, la seule composante de la CET effectivement due est la CFE. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale des biens occupés pour l'exercice de l'activité.
| Élément CFE | Règle en LMNP |
|---|---|
| Base d'imposition | Valeur locative cadastrale du bien loué meublé |
| Taux | Fixé par délibération communale — varie selon la commune |
| Cotisation minimum | Entre 241 et 7 349 EUR selon les recettes et la commune |
| Exonération 1ère année | Automatique — pas de CFE la première année d'activité |
| Exonération recettes < 5 000 EUR | Automatique — cotisation minimum non due |
| Date de paiement | 15 décembre 2026 |
| Déductibilité BIC | Oui — 100 % de la CFE est déductible du résultat BIC |
CET et LMNP avec plusieurs biens
Si vous détenez plusieurs biens LMNP dans des communes différentes, vous êtes redevable d'une CFE dans chaque commune où vous exercez votre activité locative.
| Situation | CFE due ? | Comment déclarer |
|---|---|---|
| 1 bien dans 1 commune | 1 avis de CFE — 1 paiement | Déclaration initiale 1447-C à la création |
| 2 biens dans 2 communes différentes | 2 avis de CFE — 2 paiements distincts | Déclaration dans chaque SIE concerné |
| 2 biens dans la même commune | 1 seul avis de CFE — base cumulée | Même SIE — déclaration unique |
| Bien en copropriété (indivision) | CFE due par chaque indivisaire | Chaque indivisaire déclare sa quote-part |
Multi-communes : pensez à déclarer votre activité dans chaque commune via le guichet unique INPI lors de l'acquisition d'un nouveau bien. Un oubli de déclaration dans une commune peut entraîner un redressement de CFE avec intérêts de retard.
Calcul de la CFE : cotisation minimum par tranche de recettes
| Tranche de recettes annuelles | Base nationale cotisation minimum | Avec délibération communale max |
|---|---|---|
| Recettes < 5 000 EUR | Exonération totale | Exonération maintenue |
| 5 001 EUR à 10 000 EUR | 241 EUR | Jusqu'à 2× la base nationale |
| 10 001 EUR à 32 600 EUR | 241 EUR | Jusqu'à 2× la base nationale |
| 32 601 EUR à 100 000 EUR | 241 EUR | Jusqu'à 2× la base nationale |
| 100 001 EUR à 250 000 EUR | 241 EUR | Jusqu'à 2× la base nationale |
| > 250 000 EUR | 241 EUR | Jusqu'à 2× la base nationale |
En pratique : la grande majorité des LMNP résidentiels paient entre 200 et 800 EUR de CFE selon leur commune. Les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille) appliquent généralement les taux les plus élevés.
CET et déductibilité : l'impact réel sur votre fiscalité
La CFE (seule composante CET due en LMNP) est déductible à 100 % du résultat BIC. Son coût net après économie fiscale est donc inférieur au montant brut.
Exemple : CFE 500 EUR. TMI 30 % + PS 18,6 % = 48,6 % taux effectif. Économie fiscale = 500 × 48,6 % = 243 EUR. Coût net réel = 500 - 243 = 257 EUR.
Ce qu'il faut retenir
- ✓CFE intégrée dans les charges déductibles
- ✓Liasse 2031/2033 et FEC produits automatiquement
- ✓Alertes calendrier fiscal — paiement 15 décembre
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