Déduire le mobilier et les frais de notaire en LMNP : méthodes et optimisation
Mobilier LMNP : charge si < 500 EUR HT, immobilisé au-delà. Frais de notaire : charges ou amortissement selon résultat BIC et projet de revente.
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MobilierFrais notaireDéductionMis à jour septembre 2026
Déduire le mobilier et les frais de notaire en LMNP : méthodes et optimisation
En LMNP au régime réel, le mobilier et les frais de notaire sont tous deux déductibles — mais pas de la même façon. Le mobilier est immobilisé et amorti sur 5 à 10 ans. Les frais de notaire peuvent être déduits immédiatement en charges ou amortis. Ce guide explique comment optimiser ces deux postes dès la première année.
Le mobilier en LMNP : charge ou immobilisation ?
Le traitement comptable du mobilier dépend de son montant unitaire :
| Montant unitaire HT | Traitement | Impact fiscal |
|---|---|---|
| < 500 EUR HT | Charge déductible immédiate (option) | Déduit intégralement l'année d'achat |
| ≥ 500 EUR HT | Immobilisation obligatoire | Amorti sur 5 à 10 ans selon le type |
Option pratique < 500 EUR HT : même en dessous de 500 EUR HT, vous pouvez choisir d'immobiliser un meuble si cela optimise mieux votre résultat. La règle de 500 EUR est un seuil de simplification — pas une obligation de déduire en charges.
Durées d'amortissement du mobilier par type
| Type de mobilier | Durée usuelle | Dotation annuelle (achat à 1 000 EUR HT) |
|---|---|---|
| Canapé, fauteuils, chaises | 5 à 7 ans | 143 à 200 EUR/an |
| Lit, sommier, matelas | 7 à 10 ans | 100 à 143 EUR/an |
| Armoire, commode, bibliothèque | 7 à 10 ans | 100 à 143 EUR/an |
| Table, bureau | 7 à 10 ans | 100 à 143 EUR/an |
| Électroménager (réfrigérateur, lave-linge) | 5 à 7 ans | 143 à 200 EUR/an |
| Four, plaques de cuisson | 5 à 7 ans | 143 à 200 EUR/an |
| TV, équipements multimédia | 3 à 5 ans | 200 à 333 EUR/an |
| Luminaires | 5 à 7 ans | 143 à 200 EUR/an |
Mobilier de colocation : dans une colocation avec plusieurs chambres, chaque chambre génère ses propres immobilisations de mobilier. Un appartement de colocation avec 3 chambres peut représenter 6 000 à 10 000 EUR de mobilier total — soit 600 à 2 000 EUR d'amortissement annuel supplémentaire.
Les frais de notaire : déduire ou amortir ?
Les frais de notaire (droits d'enregistrement + honoraires + formalités) représentent 7 à 8 % du prix d'achat en moyenne. En LMNP au régime réel, vous avez le choix entre deux traitements — à décider lors du premier exercice.
| Option | Traitement | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|---|
| Déduction immédiate en charges | Déduit intégralement l'année d'achat | Économie fiscale immédiate si résultat positif | Perdu si résultat nul — pas de report possible comme charge |
| Immobilisation + amortissement | Intégré à la base amortissable — amorti sur 30-40 ans | Report sans limite si résultat nul | Déduction très diluée — 500 EUR de frais = 16 EUR/an sur 30 ans |
Stratégie selon votre situation
| Situation | Option recommandée | Raison |
|---|---|---|
| Résultat BIC positif en année 1 (peu ou pas d'emprunt) | Déduction immédiate en charges | L'économie fiscale est immédiatement utilisable |
| Résultat BIC nul ou négatif en année 1 | Amortissement | Évite de perdre la déduction — report sans limite |
| Emprunt important (intérêts élevés) | Amortissement | Résultat souvent nul — étalement plus prudent |
| Revente envisagée à court terme (< 5 ans) | Déduction immédiate | Amortissements réintégrés en plus-value depuis 2025 — mieux déduire en charges |
Impact réforme 2025 : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Si vous envisagez une revente rapide, déduire les frais de notaire en charges (non réintégrés en plus-value) est préférable à les amortir.
Comment intégrer mobilier et frais de notaire dans LMG
| Poste | Saisie dans LMG | Résultat |
|---|---|---|
| Mobilier < 500 EUR HT | Charge de l'exercice — catégorie "mobilier et équipements" | Déduit intégralement en année 1 |
| Mobilier ≥ 500 EUR HT | Immobilisation — avec durée et date d'acquisition | Plan d'amortissement automatique |
| Frais de notaire — option charges | Charge de l'exercice — catégorie "frais d'acquisition" | Déduit en année 1 |
| Frais de notaire — option amortissement | Immobilisation — rattachée au bien | Amorti avec le gros œuvre sur 30-40 ans |
Ce qu'il faut retenir
- ✓Mobilier immobilisé avec plan d'amortissement
- ✓Frais de notaire traités selon votre choix
- ✓Liasse 2031/2033 et FEC produits automatiquement
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