Comptabilité LMNP & LMP
August 4, 2026

Formulaires 2033-B et 2033-C LMNP : guide complet

Le 2033-B est le compte de résultat LMNP, le 2033-C le tableau des immobilisations. Ensemble, ils doivent être parfaitement cohérents.

Patrice Zoungrana
Éditeur

Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.

Formulaires 2033-B et 2033-C LMNP : guide complet
Comptabilité LMNP & LMP
Formulaires 2033-B et 2033-C LMNP : guide complet

← Guide comptabilité LMNP

Régime réel2033-B2033-CMis à jour juillet 2026

Formulaires 2033-B et 2033-C en LMNP : compte de résultat et immobilisations

Le 2033-B est le compte de résultat de votre activité LMNP. Le 2033-C est le tableau des immobilisations. Ensemble, ils documentent comment vos revenus locatifs ont été calculés et comment vos actifs ont évolué. L'administration les recoupe systématiquement — toute incohérence est un signal de contrôle.

2033-B
Résultat fiscal — loyers, charges, amortissements
2033-C
Immobilisations — entrées, sorties, cumuls
=
2033-B et 2033-C doivent être parfaitement cohérents
N°1
Point de recoupement prioritaire en contrôle fiscal

Le 2033-B : le compte de résultat LMNP

Le 2033-B répond à une question simple : comment le résultat fiscal s'est-il construit sur l'exercice ? Il liste ce qui est entré (loyers) et ce qui a été déduit (charges, amortissements), pour aboutir au résultat imposable.

Structure du 2033-B

SectionCe qui y figurePoints de vigilance
Produits d'exploitationLoyers encaissés + charges locatives refacturéesRattachement à la bonne période (comptabilité d'engagement)
Charges d'exploitationCharges de copropriété, assurance, frais de gestion, CFE, taxe foncièreNe pas inclure le capital remboursé (non déductible)
Charges financièresIntérêts d'emprunt uniquementIntérêts ≠ mensualité totale
Dotations aux amortissementsAmortissement déduit cette année (plafonné)Doit correspondre au cumul du 2033-C
Résultat fiscalProduits − charges − amortissementsBase du 2031 SD

La dotation aux amortissements qui figure en 2033-B est le montant effectivement déduit — pas le montant théorique calculé dans votre plan. Si l'amortissement a été plafonné, seule la fraction déduite apparaît ici.

Exemple chiffré — 2033-B

Ligne 2033-BMontant
Loyers encaissés12 600 €
Charges de copropriété− 1 200 €
Taxe foncière− 800 €
Assurance PNO− 350 €
Frais de gestion− 480 €
CFE− 220 €
Intérêts d'emprunt− 2 100 €
Dotation amortissements (plafonnée)− 6 800 €
Résultat fiscal650 €

Le 2033-C : le tableau des immobilisations

Le 2033-C documente l'historique complet de chaque actif : valeur d'entrée, amortissements pratiqués année après année, valeur nette comptable, et mouvements survenus sur l'exercice (acquisitions, cessions, mises au rebut).

Structure du 2033-C

ColonneCe qu'elle contient
DésignationNom du composant ou de l'actif (ex : gros œuvre, mobilier, travaux cuisine)
Date d'entréeDate de première mise en service ou de réalisation des travaux
Valeur d'origineCoût d'acquisition ou valeur immobilisée à l'entrée
Amortissements antérieursCumul des dotations déduites sur les exercices précédents
Dotation de l'exerciceAmortissement déduit cette année (cohérent avec 2033-B)
Cumul à la clôtureTotal des amortissements depuis l'origine
Valeur nette comptableValeur d'origine − cumul amortissements

Exemple — composants d'un appartement acquis en 2023

ComposantValeur d'origineCumul N-1Dotation NCumul NVNC
Gros œuvre99 000 €3 960 €1 980 €5 940 €93 060 €
Toiture16 500 €1 320 €660 €1 980 €14 520 €
Installations techniques24 750 €2 475 €1 238 €3 713 €21 037 €
Agencements intérieurs24 750 €4 125 €2 063 €6 188 €18 562 €
Mobilier8 000 €2 286 €1 143 €3 429 €4 571 €
Total immobilisations173 000 €14 166 €7 084 €21 250 €151 750 €

Le recoupement critique entre 2033-B et 2033-C

C'est le premier point vérifié par l'administration en cas de contrôle. La règle est simple et absolue :

Dotation déduite en 2033-B = Somme des dotations de l'exercice en 2033-C
ET
Cumul à la clôture en 2033-C = Cumul N-1 + Dotation N

Tout écart, même de quelques euros, est un signal de contrôle automatique. Il peut résulter d'une erreur de saisie, d'un changement de logiciel mal géré, ou d'un arrondi non cohérent.

Erreurs fréquentes sur le 2033-B et 2033-C

ErreurImpactRisque
Capital remboursé inclus dans les chargesRésultat sous-évaluéRedressement sur montant des droits
Amortissement du terrain inclusDotation gonflée artificiellementRedressement direct + pénalités
Dotation 2033-B ≠ somme 2033-CIncohérence inter-feuilletsSignal de contrôle automatique
Cumul 2033-C N ≠ cumul N-1 + dotation NRupture de traçabilitéSignal de contrôle automatique
Loyers rattachés à la mauvaise périodeRésultat d'un exercice fausséDécalage inter-exercices détectable
Travaux d'amélioration passés en chargesDéficit artificielRequalification en immobilisation + pénalités

Ce qu'il faut retenir

✓Le 2033-B est le compte de résultat — il montre comment le résultat fiscal s'est formé.
✓Le 2033-C est le tableau des immobilisations — il trace chaque actif composant par composant.
✓La dotation en 2033-B doit correspondre exactement à la somme des dotations en 2033-C.
✓Le cumul de clôture en 2033-C doit être égal au cumul d'ouverture + dotation de l'exercice.
✓Toute incohérence entre ces deux feuillets est détectée immédiatement en contrôle.
LMG garantit la cohérence 2033-B / 2033-C à chaque exercice
Calculs automatiques, recoupements inter-feuillets vérifiés, liasse complète générée. Paiement à l'acte.
  • ✓Cohérence 2033-B / 2033-C garantie automatiquement
  • ✓Tableau des immobilisations mis à jour en temps réel
  • ✓Télétransmission EDI avec accusé de réception
Essayer LMG gratuitement →
Newsletter

Recevez nos conseils pour optimiser votre LMNP

Guides pratiques, mises à jour fiscales et bonnes pratiques pour gérer votre location meublée plus simplement.

Thanks for joining our newsletter.
Oops! Something went wrong.

Articles récents

Découvrir tout les articles