Fiscalité & Déclaration
July 27, 2026

IFI et LMNP : quels biens sont imposes et comment les valoriser ?

Les biens LMNP sont inclus dans l'assiette IFI seul le statut LMP permet l'exonération. Barème 2026, dettes déductibles et stratégies de valorisation

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IFI et LMNP : quels biens sont imposes et comment les valoriser ?

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FiscaliteIFIPatrimoine net > 1,3 M EURMis à jour juillet 2026

IFI et LMNP : quels biens sont imposes et comment les valoriser ?

L'IFI frappe les patrimoines immobiliers nets superieurs a 1,3 million d'euros. Les biens loues en LMNP sont en principe inclus dans l'assiette — contrairement aux biens LMP. Ce guide explique les regles de valorisation, les dettes deductibles et les strategies d'optimisation.

1,3 M EUR
Seuil de patrimoine net imposable a l'IFI
0,5 %
Taux d'imposition de 800 000 EUR a 1,3 M EUR
1,5 %
Taux marginal pour la fraction au-dela de 10 M EUR
LMP
Seul statut permettant l'exoneration IFI des biens loues meubles

Quels biens LMNP entrent dans l'assiette IFI ?

L'IFI porte sur la valeur venale nette des biens immobiliers detenus directement ou indirectement. Les biens loues en LMNP sont des biens immobiliers ordinaires du point de vue de l'IFI — ils ne beneficient d'aucune exoneration specifique liee au statut LMNP.

Type de detention Assiette IFI ? Base de valorisation
Bien LMNP en nom propre Oui — valeur venale Valeur de marche au 1er janvier de l'annee d'imposition
Parts de SCI (location nue) Oui — valeur des parts Valeur venale des parts proportionnelle aux actifs immobiliers
Parts de SCI a l'IS (location meublee) Oui — valeur des parts Valeur des actifs immobiliers nets de l'IS, proportion des parts
Bien LMP (statut professionnel) Non — exoneration Biens professionnels exoneres d'IFI
Residence principale Oui avec abattement 30 % Valeur venale x 70 %

Le bareme IFI 2026

Fraction du patrimoine net taxable Taux
Jusqu'a 800 000 EUR 0 %
De 800 001 EUR a 1 300 000 EUR 0,50 %
De 1 300 001 EUR a 2 570 000 EUR 0,70 %
De 2 570 001 EUR a 5 000 000 EUR 1,00 %
De 5 000 001 EUR a 10 000 000 EUR 1,25 %
Au-dela de 10 000 000 EUR 1,50 %

Le seuil d'imposition est de 1,3 M EUR net, mais le calcul commence a 800 000 EUR. Un patrimoine immobilier net de 1,5 M EUR genere une IFI sur la fraction entre 800 001 EUR et 1,5 M EUR — pas sur la totalite du patrimoine.

Quelles dettes sont deductibles de l'assiette IFI ?

Dette Deductible de l'IFI ? Condition
Capital restant du de l'emprunt immobilier Oui Emprunt contracte pour l'acquisition, la construction ou les travaux
Interets courus non encore payes Non Seul le capital restant du est deductible
Taxe fonciere de l'annee en cours Oui Due au 1er janvier de l'annee d'imposition
Travaux de construction / agrandissement finances a credit Oui Capital restant du de l'emprunt travaux
Dettes personnelles (credit conso, automobile) Non Seules les dettes afferentes aux biens immobiliers
Passif de SCI (emprunts de la SCI) Oui — au prorata des parts Proportion des parts detenues dans la SCI

Limitation du passif : si les dettes depassent la valeur des actifs imposables, la difference ne cree pas un credit d'IFI. L'assiette minimale est de zero — on ne peut pas avoir une IFI negative.

Strategie : le LMP comme outil d'exoneration IFI

La seule maniere d'exonerer les biens loues en meuble de l'IFI est de basculer en statut LMP. Les biens professionnels LMP sont exoneres d'IFI en tant que biens necessaires a l'exercice de l'activite professionnelle.

Strategie Avantage IFI Condition Inconvenient
Statut LMP Exoneration totale des biens loues meubles Depasser les deux seuils LMP simultanement Cotisations SSI plus elevees
Donation de la nue-propriete Reduction de la valeur imposable (usufruitier seul redevable) Donation irrévocable Perte de la pleine propriete
Demembrement de propriete Seul l'usufruitier declare la valeur en pleine propriete Convention de demembrement notariee Complex patrimonial
L'IFI s'applique-t-il a la valeur brute ou nette du bien ?
A la valeur nette — c'est-a-dire la valeur venale du bien moins les dettes afferentes (capital restant du de l'emprunt, taxe fonciere a deduire). La valeur brute de l'actif est inscrite en integralite, puis le passif deductible vient la diminuer.
Comment valoriser un bien LMNP pour l'IFI ?
A la valeur venale au 1er janvier de l'annee d'imposition — c'est-a-dire la valeur de marche a laquelle le bien pourrait etre vendu a cette date. L'administration peut contester une valorisation trop basse. Un avis d'agence ou une expertise peut justifier la valeur retenue.
Les amortissements LMNP reduisent-ils l'assiette IFI ?
Non. L'IFI est base sur la valeur venale du bien — pas sur sa valeur nette comptable (VNC). Les amortissements comptables n'ont aucun impact sur la valorisation IFI.

Ce qu'il faut retenir

✓Les biens LMNP sont inclus dans l'assiette IFI — aucune exoneration specifique au statut LMNP.
✓Le bareme IFI 2026 va de 0,5 % a 1,5 % sur la fraction du patrimoine net imposable.
✓Le capital restant du de l'emprunt immobilier est deductible de l'assiette IFI.
✓Le statut LMP est le seul moyen d'exonerer les biens meublés de l'IFI.
✓La valorisation IFI est la valeur venale au 1er janvier — pas la VNC comptable.
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