Pacte Dutreil et location meublée en 2026 : peut-on transmettre un LMNP ou un LMP ?
Pacte Dutreil et location meublée en 2026 : découvrez pourquoi LMNP et LMP en sont exclus, les exceptions possibles et les solutions de transmission.
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TransmissionPacte DutreilLMNP / LMPMis à jour septembre 2026
Pacte Dutreil et location meublée en 2026 : peut-on transmettre un LMNP ou un LMP ?
Le pacte Dutreil peut exonérer 75 % de la valeur d'une entreprise transmise par donation ou succession. Mais la location meublée classique est expressément exclue, qu'elle soit exercée en LMNP, en LMP, en direct ou en société. La loi de finances pour 2026 n'a pas rouvert le dispositif : elle l'a durci. Voici les règles et les solutions à connaître pour préparer votre transmission.
Le verdict en 2026 : la location meublée classique est exclue
Le Dutreil vise la transmission d'une entreprise opérationnelle. La gestion par une personne ou une société de son propre patrimoine immobilier n'est pas considérée comme une activité éligible pour ce dispositif.
| Situation | Dutreil ? | Raison |
|---|---|---|
| LMNP en nom propre | Non | Gestion de son patrimoine immobilier |
| LMP en nom propre | Non, en principe | Le statut professionnel fiscal ne suffit pas |
| SARL de famille en location meublée | Non | La forme sociale et les BIC ne changent pas l'activité |
| SCI à l'IS louant des logements meublés | Non | Gestion du patrimoine propre de la société |
| Hôtellerie ou hébergement avec services | Potentiellement | Si l'activité opérationnelle est réelle et principale |
Le piège : BIC ne signifie pas automatiquement « activité commerciale éligible au Dutreil ». Le LMNP et le LMP sont imposés en BIC, mais la location de logements meublés reste une activité patrimoniale exclue.
Ce que la loi de finances pour 2026 a changé
La loi de finances pour 2024 avait déjà exclu la location meublée, pour les transmissions intervenues depuis le 17 octobre 2023. Depuis le 21 février 2026, deux règles supplémentaires concernent les entreprises qui remplissent par ailleurs les conditions du Dutreil.
| Règle | Avant | Depuis le 21/02/2026 |
|---|---|---|
| Engagement individuel | 4 ans | 6 ans après l'engagement collectif |
| Logements détenus par une société éligible | Pas d'exclusion spécifique | Fraction de valeur exclue sauf affectation opérationnelle exclusive |
Les logements et résidences, nus ou meublés, loués ou non, sont désormais retirés de l'assiette exonérée lorsqu'ils ne sont pas exclusivement affectés à l'activité opérationnelle de la société. Cette exclusion porte sur la fraction correspondante de la valeur des titres.
Exemple : pour une entreprise éligible valorisée 800 000 EUR, le Dutreil peut exonérer 600 000 EUR. Une SARL exerçant uniquement une location meublée classique ne bénéficie d'aucune exonération Dutreil sur cette valeur, avant application des autres abattements.
Hôtellerie et hébergement avec services : une exception encadrée
Une véritable activité hôtelière ou de résidence de services peut présenter un caractère opérationnel. L'éligibilité n'est toutefois jamais automatique : elle dépend de la réalité de l'exploitation, de son caractère principal et de l'affectation des logements.
| Condition | Règle 2026 | Vigilance |
|---|---|---|
| Activité principale | Activité opérationnelle prépondérante | La location patrimoniale ne doit pas dominer |
| Services et moyens | Services réellement fournis, personnel et organisation adaptés | Des prestations seulement prévues au contrat ne suffisent pas |
| Affectation des logements | Usage exclusif et nécessaire à l'exploitation | Usage privé : valeur correspondante exclue |
| Durée d'affectation | Au moins 3 ans avant la transmission, sauf acquisition récente, puis maintien | Condition à documenter dans le temps |
| Conservation et direction | Engagement collectif de 2 ans, individuel de 6 ans et direction pendant 3 ans | Toutes les conditions sont cumulatives |
Attention : fournir quelques services para-hôteliers pour les besoins de la TVA ne garantit pas l'éligibilité au Dutreil. La nature réelle de l'activité doit être analysée avec le notaire, l'avocat fiscaliste et l'expert-comptable.
Comment transmettre un patrimoine LMNP sans pacte Dutreil ?
L'exclusion du Dutreil ne ferme pas toute stratégie. Les outils de droit commun permettent d'organiser la transmission, de conserver les loyers et d'utiliser progressivement les abattements disponibles.
| Solution | Intérêt | Vigilance |
|---|---|---|
| Donation de nue-propriété | Conserver l'usufruit et les loyers ; droits calculés sur la nue-propriété | Répartir pouvoirs, charges et travaux |
| Donation-partage | Répartir les biens ou les parts et limiter les conflits futurs | Acte notarié et équilibre entre héritiers |
| Abattements de droit commun | 100 000 EUR par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans | Anticiper pour échelonner les donations |
| Société familiale | Donner progressivement des parts et organiser la gouvernance | La société ne crée pas l'éligibilité Dutreil |
Bonne méthode : comparez la donation en pleine propriété, le démembrement et la donation de parts en intégrant les coûts d'apport, l'éventuelle plus-value, le financement et la gouvernance familiale.
Ce qu'il faut retenir
- ✓Immobilisations et amortissements suivis
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