Plus-value LMNP 2026 : réforme 2025 et simulation
Depuis le 15 février 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP. Méthode, simulation chiffrée et stratégies.
Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.
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FiscaliteReforme 2025Plus-valueMis à jour juillet 2026
Plus-value LMNP en 2026 : calcul, reforme 2025 et simulation
Depuis le 15 fevrier 2025, les amortissements pratiques au regime reel sont reintegres dans le calcul de la plus-value LMNP a la revente. Ce guide explique la nouvelle methode de calcul, son impact reel, et les strategies pour l'attenuer.
La reforme 2025 : ce qui a change
Avant le 15 fevrier 2025, la plus-value LMNP etait calculee comme pour n'importe quel bien immobilier detenu par un particulier : prix de vente - prix d'achat (+ frais). Les amortissements n'intervenaient pas dans ce calcul.
Depuis le 15 fevrier 2025, le prix de revient est reduit du montant des amortissements cumules deduits fiscalement. Cela augmente mecaniquement la plus-value brute imposable.
| Element | Avant 2025 | Apres 2025 (reforme) |
|---|---|---|
| Prix de vente | 300 000 EUR | 300 000 EUR |
| Prix d'achat (+ frais) | - 220 000 EUR | - 220 000 EUR |
| Amortissements cumules reintegres | Non reintegres | - 60 000 EUR du prix de revient |
| Prix de revient retenu | 220 000 EUR | 160 000 EUR |
| Plus-value brute | 80 000 EUR | 140 000 EUR |
| Surplus impose | — | +60 000 EUR |
Exception importante : les biens situes en residences de services (residences etudiantes, EHPAD, residences seniors) sont totalement exoneres de cette reintegration. Les amortissements n'entrent pas dans le calcul de la plus-value pour ces biens.
Methode de calcul complete de la plus-value LMNP apres 2025
Etape 1 — Calculer le prix de revient ajuste
Prix de revient = Prix d'acquisition + Frais d'acquisition (notaire, agence) + Travaux immobilises non encore amortis - Amortissements cumules deduits fiscalement.
Etape 2 — Calculer la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente - Prix de revient ajuste.
Etape 3 — Appliquer les abattements pour duree de detention
| Duree de detention | Abattement IR | Abattement prelevements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 a 21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e annee | 4 % | 1,60 % |
| A partir de la 23e annee | Exoneration totale IR | 9 %/an |
| A partir de la 31e annee | Exoneration totale IR | Exoneration totale PS |
Simulation complete — exemple chiffre
Appartement achete 200 000 EUR en 2015, vendu 300 000 EUR en 2026 apres 11 ans de detention. Amortissements cumules : 55 000 EUR.
| Etape de calcul | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 300 000 EUR |
| Prix d'achat + frais (220 000 EUR) | - 220 000 EUR |
| Amortissements reintegres (reforme 2025) | - 55 000 EUR du prix de revient |
| Prix de revient ajuste | 165 000 EUR |
| Plus-value brute | 135 000 EUR |
| Abattement IR (11 ans x 6 %/an = 36 %) | - 48 600 EUR |
| Plus-value nette imposable IR | 86 400 EUR |
| Impot IR (19 %) | 16 416 EUR |
| Abattement PS (11 ans x 1,65 % = 9,9 %) | - 13 365 EUR |
| Plus-value nette imposable PS | 121 635 EUR |
| Prelevements sociaux (17,2 %) | 20 921 EUR |
| Impot total sur la plus-value | 37 337 EUR |
Sans la reforme 2025, la plus-value brute aurait ete de 80 000 EUR (300 000 - 220 000). L'impot total aurait ete d'environ 22 000 EUR. La reforme a alourdi la facture fiscale de +15 000 EUR dans cet exemple.
Strategies pour attenuer l'impact de la reforme
| Strategie | Mecanisme | Efficacite |
|---|---|---|
| Detention longue (> 22 ans IR / > 30 ans PS) | Abattements progressifs jusqu'a exoneration totale | Tres efficace — exoneration totale atteinte |
| Investir dans des residences de services | Exception a la reforme — amortissements non reintegres | Efficace — exoneration complete |
| Arbitrer la revente avant les seuils d'abattement | Optimiser la date de vente selon la tranche d'abattement | Modere — gain sur quelques points |
| Transmission sans vente (donation, succession) | Pas de plus-value en cas de donation | Efficace — mais objectif patrimonial different |
Les biens exoneres de plus-value
| Cas d'exoneration | Condition | Base legale |
|---|---|---|
| Detention > 30 ans | Abattement total IR + PS | Art. 150 VC CGI |
| Residences de services LMNP | Biens en residence etudiante, EHPAD, senior | Exoneration specifique reforme 2025 |
| Statut LMP + > 5 ans + recettes < 90 000 EUR | Exoneration plus-value professionnelle | Art. 151 septies CGI |
| Cession a soi-meme (apport en societe) | Report d'imposition sous conditions | Art. 151 octies CGI |
Ce qu'il faut retenir
- ✓Cumul des amortissements deduits documente a chaque exercice
- ✓Simulation de plus-value disponible a tout moment
- ✓Coherence 2033-A/C garantie — base de calcul fiable
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