Fiscalité & Déclaration
July 27, 2026

Plus-value LMNP en 2026 : calcul, reforme 2025 et simulation

Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Nouvelle méthode, simulation chiffrée et stratégi

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Plus-value LMNP en 2026 : calcul, reforme 2025 et simulation

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Plus-value LMNP en 2026 : calcul, reforme 2025 et simulation

Depuis le 15 fevrier 2025, les amortissements pratiques au regime reel sont reintegres dans le calcul de la plus-value LMNP a la revente. Ce guide explique la nouvelle methode de calcul, son impact reel, et les strategies pour l'attenuer.

15 fev. 2025
Date d'entree en vigueur de la reforme
22 ans
Duree pour atteindre l'exoneration IR totale
30 ans
Duree pour l'exoneration totale IR + PS
0 %
Plus-value imposable pour les residences de services (exonerees)

La reforme 2025 : ce qui a change

Avant le 15 fevrier 2025, la plus-value LMNP etait calculee comme pour n'importe quel bien immobilier detenu par un particulier : prix de vente - prix d'achat (+ frais). Les amortissements n'intervenaient pas dans ce calcul.

Depuis le 15 fevrier 2025, le prix de revient est reduit du montant des amortissements cumules deduits fiscalement. Cela augmente mecaniquement la plus-value brute imposable.

Element Avant 2025 Apres 2025 (reforme)
Prix de vente 300 000 EUR 300 000 EUR
Prix d'achat (+ frais) - 220 000 EUR - 220 000 EUR
Amortissements cumules reintegres Non reintegres - 60 000 EUR du prix de revient
Prix de revient retenu 220 000 EUR 160 000 EUR
Plus-value brute 80 000 EUR 140 000 EUR
Surplus impose — +60 000 EUR

Exception importante : les biens situes en residences de services (residences etudiantes, EHPAD, residences seniors) sont totalement exoneres de cette reintegration. Les amortissements n'entrent pas dans le calcul de la plus-value pour ces biens.

Methode de calcul complete de la plus-value LMNP apres 2025

Etape 1 — Calculer le prix de revient ajuste

Prix de revient = Prix d'acquisition + Frais d'acquisition (notaire, agence) + Travaux immobilises non encore amortis - Amortissements cumules deduits fiscalement.

Etape 2 — Calculer la plus-value brute

Plus-value brute = Prix de vente - Prix de revient ajuste.

Etape 3 — Appliquer les abattements pour duree de detention

Duree de detention Abattement IR Abattement prelevements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De 6 a 21 ans 6 %/an 1,65 %/an
22e annee 4 % 1,60 %
A partir de la 23e annee Exoneration totale IR 9 %/an
A partir de la 31e annee Exoneration totale IR Exoneration totale PS

Simulation complete — exemple chiffre

Appartement achete 200 000 EUR en 2015, vendu 300 000 EUR en 2026 apres 11 ans de detention. Amortissements cumules : 55 000 EUR.

Etape de calcul Montant
Prix de vente 300 000 EUR
Prix d'achat + frais (220 000 EUR) - 220 000 EUR
Amortissements reintegres (reforme 2025) - 55 000 EUR du prix de revient
Prix de revient ajuste 165 000 EUR
Plus-value brute 135 000 EUR
Abattement IR (11 ans x 6 %/an = 36 %) - 48 600 EUR
Plus-value nette imposable IR 86 400 EUR
Impot IR (19 %) 16 416 EUR
Abattement PS (11 ans x 1,65 % = 9,9 %) - 13 365 EUR
Plus-value nette imposable PS 121 635 EUR
Prelevements sociaux (17,2 %) 20 921 EUR
Impot total sur la plus-value 37 337 EUR

Sans la reforme 2025, la plus-value brute aurait ete de 80 000 EUR (300 000 - 220 000). L'impot total aurait ete d'environ 22 000 EUR. La reforme a alourdi la facture fiscale de +15 000 EUR dans cet exemple.

Strategies pour attenuer l'impact de la reforme

Strategie Mecanisme Efficacite
Detention longue (> 22 ans IR / > 30 ans PS) Abattements progressifs jusqu'a exoneration totale Tres efficace — exoneration totale atteinte
Investir dans des residences de services Exception a la reforme — amortissements non reintegres Efficace — exoneration complete
Arbitrer la revente avant les seuils d'abattement Optimiser la date de vente selon la tranche d'abattement Modere — gain sur quelques points
Transmission sans vente (donation, succession) Pas de plus-value en cas de donation Efficace — mais objectif patrimonial different

Les biens exoneres de plus-value

Cas d'exoneration Condition Base legale
Detention > 30 ans Abattement total IR + PS Art. 150 VC CGI
Residences de services LMNP Biens en residence etudiante, EHPAD, senior Exoneration specifique reforme 2025
Statut LMP + > 5 ans + recettes < 90 000 EUR Exoneration plus-value professionnelle Art. 151 septies CGI
Cession a soi-meme (apport en societe) Report d'imposition sous conditions Art. 151 octies CGI
La reforme 2025 s'applique-t-elle aux biens acquis avant 2025 ?
Oui. La reforme s'applique aux cessions realisees a compter du 15 fevrier 2025, independamment de la date d'acquisition du bien. Un bien achete en 2010 et vendu en 2026 est soumis a la nouvelle regle de reintegration des amortissements.
Quels amortissements sont reintegres — seulement ceux effectivement deduits ou aussi les reportes ?
Seuls les amortissements effectivement deduits (c'est-a-dire ayant reduit le resultat imposable) sont reintegres. Les amortissements reportes (non deduits car plafonnes par le resultat) ne sont pas reintegres — ils ont ete perdus fiscalement.
Comment connaitre le montant exact des amortissements cumules a reintegrer ?
Ce montant figure dans votre suivi d'amortissement et dans le cumul inscrit en 2033-C depuis l'origine. Si vous n'avez pas de suivi precis, une reconstruction est possible mais complexe — raison supplementaire de tenir un suivi rigoureux depuis le 1er exercice.

Ce qu'il faut retenir

✓Depuis le 15 fevrier 2025, les amortissements cumules deduits sont reintegres dans le calcul de la plus-value LMNP.
✓La plus-value brute est calculee en deduisant les amortissements du prix de revient — elle est donc plus elevee.
✓Les abattements pour duree de detention restent inchanges — la detention longue compense la reintegration.
✓Les residences de services (EHPAD, etudiantes, seniors) sont exonerees de la reintegration.
✓Un suivi rigoureux des amortissements cumules est indispensable pour calculer la plus-value a la revente.
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