Cession du bien en LMNP : amortissements et impacts fiscaux
Cession d’un bien en LMNP : amortissements et impacts fiscaux
Lors de la cession d'un bien exploité en LMNP, les amortissements pratiqués pendant l'exploitation ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. C'est l'une des spécificités les plus favorables du régime : les dotations aux amortissements restent définitivement acquises — elles ont réduit le résultat fiscal chaque année sans créer de "dette fiscale différée" au moment de la vente.
Cette règle distingue fondamentalement le LMNP des régimes professionnels :
- Plus-value calculée sur le prix d'achat d'origine
- Amortissements jamais repris ni taxés à la vente
- Abattements pour durée de détention applicables
- Exonération totale après 22 ans (IR) / 30 ans (PS)
- Plus-value déclarée sur formulaire 2048-IMM-SD
- Plus-value professionnelle — régime distinct
- Amortissements viennent réduire le coût d'achat
- Valeur nette comptable = base de calcul de la PV
- Impact fiscal potentiellement plus lourd à la cession
Même si la plus-value est calculée hors comptabilité, la cession implique trois actions comptables indispensables :
Les erreurs les plus fréquentes lors d'une cession LMNP :
LMG structure la sortie comptable d'un bien cédé :
Avant de commencer : munissez-vous de la date exacte de l'acte authentique de cession, du plan d'amortissement complet du bien et du mobilier, et du stock d'amortissements reportés non encore déduits. Ces trois éléments sont la base du traitement comptable de la cession dans LMG.
La date de cession conditionne l'arrêt de tout : loyers, charges, amortissements. Elle détermine aussi la durée de l'exercice brisé sur lequel sera calculée la dernière liasse fiscale. Cette date est celle de la signature de l'acte authentique chez le notaire.
- Date de cession = date de l'acte authentique — c'est la date de transfert de propriété, inscrite dans l'acte notarié
- Pas la date du compromis ou de la promesse de vente
- Pas la date de réception du prix de vente par virement
- Pas la date de libération du bien par le locataire (si vendu occupé)
Astuce LMG : renseignez la date de l'acte authentique dans LMG dès que vous en disposez. LMG calcule automatiquement la durée de l'exercice brisé (du 1er janvier à cette date), proratise les amortissements et prépare la liasse de cessation.
L'année de cession est un exercice brisé — il ne couvre pas 12 mois complets. Les dotations aux amortissements de cet exercice sont calculées au prorata du nombre de jours entre le 1er janvier et la date de l'acte authentique.
Les amortissements reportés non utilisés disparaissent définitivement. Si votre bien avait accumulé 25 000 € d'amortissements en stock (non déduits car plafonnés par le résultat sur les années précédentes), ces 25 000 € sont neutralisés à la cession. Ils ne peuvent pas être transférés, récupérés sur la plus-value, ni reportés sur une autre activité.
Chaque bien et équipement inscrit à l'actif doit faire l'objet d'une sortie comptable à la date de cession. Cette opération ne crée pas de résultat imposable en LMNP — elle équilibre simplement le bilan de clôture.
Astuce LMG : la sortie d'actif est automatisée dans LMG à la date de cession renseignée — valeur brute, amortissements cumulés et reports neutralisés sont traités en une seule opération. Le bilan de cessation est cohérent sans saisie manuelle complémentaire.
- Loyers encaissés jusqu'à la date de cession
- Charges de l'exercice brisé
- Dotation aux amortissements proratisée
- Résultat = base imposable BIC de l'exercice N
- Prix de cession − Prix d'achat d'origine
- Amortissements pratiqués : aucun impact
- Abattements pour durée de détention applicables
- 19 % IR + 17,2 % PS (avec abattements)
⚠ Réforme 2025 : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant l'exploitation LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées après cette date. La base de calcul n'est plus le prix d'achat d'origine mais le prix d'achat diminué des amortissements pratiqués. Cette réforme réduit significativement l'avantage LMNP à la cession pour les biens vendus après cette date.
✓ Résultat attendu : le bien est sorti proprement de l'actif dans LMG, les amortissements sont arrêtés à la date exacte de cession, la liasse de cessation est déposée dans les 60 jours et la radiation INPI est effectuée dans les 30 jours. Le dossier complet est archivé et consultable pendant les délais légaux de contrôle.
