Revente du bien et prêt en LMNP
Revente d’un bien LMNP : prêt, remboursement et impacts
Lors de la revente d'un bien LMNP, le prêt immobilier en cours doit être soldé — le plus souvent par remboursement anticipé total au moment de la signature de l'acte. Cette opération est courante mais déclenche simultanément trois séries de conséquences qu'il faut traiter dans la comptabilité LMNP avant de clôturer le dossier.
- Capital restant dû à la date de cession
- Intérêts courus jusqu'au jour du remboursement
- Indemnités de remboursement anticipé (IRA) éventuelles
- Mainlevée de la garantie (hypothèque, PPD)
- Arrêt du calcul des intérêts à la date exacte
- Ajustement et clôture du tableau d'emprunt
- Solde des frais étalés non encore déduits
- Sortie du bien de l'actif (valeur nette comptable)
- IRA déductibles en charges l'année de cession
- Derniers intérêts déductibles proratisés
- Neutralisation des amortissements reportés
- Calcul du résultat de cession LMNP
Le document de référence est le décompte de remboursement anticipé à demander à la banque avant la signature de l'acte :
Les risques d'une gestion non anticipée :
Avant de commencer : demandez à la banque un décompte de remboursement anticipé à la date prévue de la vente, avant la signature de l'acte. Ce document précise le capital restant dû, les intérêts courus, les IRA éventuelles et les frais de mainlevée. C'est la base de toutes les écritures de clôture du financement.
Demandez le décompte à la date prévue de signature de l'acte notarié. Ce document précise poste par poste tout ce qui sera prélevé sur le prix de vente pour solder le prêt.
| Poste | Déductible LMNP ? | Exercice |
|---|---|---|
| Capital restant dû | Non déductible | Remboursement de dette — pas une charge |
| Intérêts courus non échus | Déductible | Exercice de cession — proratisés à la date |
| Indemnités de remboursement anticipé (IRA) | Déductible | Exercice de cession — charge financière |
| Frais de mainlevée d'hypothèque / PPD | Déductible | Exercice de cession |
| Fraction résiduelle des frais étalés | À solder | Exercice de cession — intégralement imputée |
⚠ Demandez le décompte avant la signature — pas après. Si des erreurs apparaissent (montant des IRA, calcul des intérêts), elles doivent être corrigées avant l'acte. Après signature, le notaire a déjà procédé aux virements et toute correction devient complexe.
Astuce LMG : renseignez la date exacte de remboursement dans LMG lors de la clôture du financement. LMG calcule automatiquement les intérêts courus proratisés et arrête le tableau d'emprunt à cette date — sans risque de déduire des intérêts fictifs sur la période suivante.
- Saisissez les IRA en charges financières de l'exercice de cession, justifiées par le décompte bancaire
- Saisissez les frais de mainlevée en charges, justifiés par le décompte notarié de la vente
- Ne pas confondre IRA et remboursement du capital — le capital remboursé n'est jamais une charge déductible
- Ne pas oublier la fraction résiduelle des frais étalés — à solder intégralement sur cet exercice
Montant des IRA : légalement plafonnées à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Si votre décompte bancaire présente un montant supérieur à ce plafond, vérifiez avant de signer — une erreur de calcul de la banque est possible.
Astuce LMG : la clôture complète d'un bien dans LMG — cession, financement, amortissements — génère automatiquement la liasse de cessation avec tous les éléments nécessaires à la déclaration fiscale de l'exercice de vente.
✓ Résultat attendu : le financement est clôturé dans LMG à la date exacte du remboursement. Les intérêts proratisés, les IRA et les frais de mainlevée sont saisis en charges de l'exercice de cession. La cohérence entre le solde bancaire et les écritures LMG est vérifiée, et toutes les pièces sont archivées. La liasse de cessation est prête.
