Taxe foncière et TOM en LMNP
Taxe foncière en LMNP : déductibilité et limites
En LMNP au régime réel, la taxe foncière est une charge déductible — mais pas dans son intégralité. L'avis d'imposition inclut deux composantes aux traitements fiscaux opposés : la taxe foncière proprement dite, déductible, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TOM), qui ne l'est jamais. Confondre les deux est l'erreur la plus fréquemment relevée sur ce poste lors d'un contrôle fiscal LMNP.
- Charge supportée par le propriétaire bailleur
- Non récupérable auprès du locataire
- Réduit directement le résultat BIC
- Déductible même en vacance locative
- Figurant sur le même avis que la taxe foncière
- Récupérable auprès du locataire
- Jamais déductible pour le bailleur
- Même si le locataire ne la rembourse pas
Exemple chiffré de ventilation d'un avis de taxe foncière :
Trois situations particulières méritent attention :
LMG structure le traitement de la taxe foncière pour éviter toute erreur de ventilation :
Avant de commencer : munissez-vous de l'avis d'imposition de taxe foncière de l'année concernée. Repérez les deux lignes distinctes — taxe foncière et TOM — qui apparaissent séparément sur l'avis. Ce sont ces deux montants que vous allez traiter différemment.
L'avis d'imposition reçu chaque automne fait apparaître sur des lignes distinctes la taxe foncière proprement dite et la TOM. Ce sont ces deux montants séparés qui doivent guider la saisie comptable — jamais le total de l'avis.
⚠ Erreur classique : saisir le total de l'avis (1 240 €) comme charge déductible au lieu des 1 060 € de taxe foncière seule. Cette erreur de 180 € est facilement détectable lors d'un contrôle — la TOM est un montant identifiable et vérifiable par l'administration.
Astuce LMG : lors de la saisie de la taxe foncière dans LMG, renseignez le montant de la taxe foncière seule et la TOM sur deux lignes distinctes. LMG applique automatiquement le traitement correct à chacune — déductible pour la première, non déductible pour la seconde.
La TOM n'est pas déductible parce qu'elle est légalement récupérable auprès du locataire — elle fait partie des charges locatives que le bailleur peut refacturer. Le fait que le locataire ne la rembourse pas (oubli, bail sans clause de récupération, vacance) ne change pas ce principe : la non-déductibilité est liée à la nature de la charge, pas à son remboursement effectif.
La TOM reste non déductible même si : le bail ne prévoit pas de récupération des charges locatives, le locataire ne la rembourse pas, le bien est vacant (pas de locataire à qui la refacturer), ou vous avez effectivement payé le montant total de l'avis. La non-déductibilité est absolue et ne dépend pas des circonstances.
Astuce LMG : renseignez la date de l'avis (et non la date de paiement) lors de la saisie dans LMG. La charge sera automatiquement rattachée au bon exercice fiscal — même si le paiement intervient en janvier de l'exercice suivant.
- Usage mixte (partie en résidence principale, partie en location) — proratisez selon la surface affectée à la location ou le temps d'exploitation
- Bien acquis en cours d'année — récupérez le prorata acquéreur dans l'acte notarié et utilisez ce montant comme base de déduction
- Bien vendu en cours d'année — calculez le prorata du 1er janvier à la date de l'acte authentique de vente
- Ne pas déduire la fraction correspondant à la période de non-exploitation ou d'usage personnel
- Importez l'avis dans LMG dès réception (format PDF depuis impots.gouv.fr ou version papier scannée)
- Rattachez l'avis à l'écriture comptable correspondante dans LMG
- Conservez séparément la preuve de paiement (virement, prélèvement automatique)
- En cas de proratisation, conservez également le justificatif de calcul (acte notarié, calcul documenté)
✓ Résultat attendu : la taxe foncière est saisie dans LMG en deux postes distincts (taxe foncière déductible + TOM non déductible), rattachée à l'exercice de l'avis, avec le justificatif archivé. En cas de contrôle, la ventilation est immédiatement lisible et défendable.
