Préavis en LMNP : délais et règles

En LMNP, le préavis encadre la fin du bail et conditionne la date réelle de sortie du locataire. Une erreur de délai, de forme ou de point de départ peut rendre le congé invalide — prolongeant le bail, décalant la date de sortie et faussant le calcul du dernier loyer. Les règles varient selon le type de bail et l'auteur du congé.

Les délais applicables selon le type de bail et l'auteur du congé :

Type de bail	Préavis locataire	Préavis bailleur	Fin de bail
Bail meublé classique (1 an)	1 mois	3 mois avant le terme	À l'échéance ou reconduction
Bail étudiant (9 mois)	1 mois	Pas de congé avant le terme	Automatique à l'échéance
Bail mobilité (1–10 mois)	1 mois	Pas de congé avant le terme	Automatique à l'échéance
Bail nu (pour comparaison)	3 mois (1 mois zone tendue)	6 mois avant le terme	À l'échéance ou reconduction

Trois règles critiques s'appliquent à tout type de congé en LMNP :

Le préavis court à compter de la réception — pas de l'envoi. Une lettre recommandée non retirée ne fait pas courir le délai. La date de première présentation du recommandé vaut réception.

La forme écrite est obligatoire — lettre recommandée avec AR, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé. Un congé oral ou par email sans accord express est inopposable.

Le congé du bailleur exige un motif valable — vente du bien, reprise personnelle, ou motif légitime et sérieux. Un congé sans motif valide est nul, même si le délai est respecté.

LMG structure la gestion des préavis pour éviter toute erreur de forme ou de délai :

Calcul automatique de la date de fin de préavis selon le type de bail, l'auteur du congé et la date de réception — aucune erreur de calendrier possible

Alerte bailleur avant la date limite de congé — pour les baux classiques, LMG rappelle la date à partir de laquelle un congé doit être envoyé pour prendre effet à l'échéance

Archivage de la preuve du congé — accusé de réception, date de première présentation, remise contre récépissé — rattaché au dossier locataire

Mise à jour automatique de la date de sortie dans le dossier locataire — déclenchant le calcul du dernier loyer proratisé et le suivi du dépôt de garantie

Pour comprendre le cadre complet des baux meublés et leurs règles spécifiques : Gestion locative LMNP : gérer, optimiser et automatiser →

Avant de commencer : identifiez le type de bail en cours (meublé classique, étudiant ou mobilité) et l'auteur du congé (locataire ou bailleur). Ces deux éléments déterminent le délai applicable et les mentions obligatoires du courrier de congé.

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Identifier le type de bail et ses règles de préavis

Les délais et les possibilités de congé varient radicalement selon le cadre contractuel

LMG→ Mon locataire→ Bail→ Type de bail et préavis

Bail meublé classique

1 an renouvelable — cas général

Préavis locataire1 mois — à tout moment

Préavis bailleur3 mois avant le terme du bail

Motif bailleur requisOui — vente, reprise, motif légitime

ReconductionAutomatique si aucun congé

Bail étudiant

9 mois fixes — pas de reconduction

Préavis locataire1 mois — à tout moment

Congé bailleurImpossible avant le terme

Fin de bailAutomatique à l'échéance

ReconductionNouveau bail à signer si locataire reste

Bail mobilité

1 à 10 mois — pas de reconduction

Préavis locataire1 mois — à tout moment

Congé bailleurImpossible avant le terme

Fin de bailAutomatique à l'échéance

RenouvellementInterdit avec le même locataire

Astuce LMG : renseignez le type de bail lors de la création du dossier locataire. LMG calcule automatiquement les dates limites de congé selon le cadre contractuel et envoie une alerte préventive si vous êtes bailleur et souhaitez ne pas reconduire le bail classique.

Vérifier les règles selon l'auteur du congé

Les droits et obligations du locataire et du bailleur sont radicalement asymétriques

LMG→ Mon locataire→ Congé→ Auteur du congé

Congé donné par le locataire

1 mois — sans contrainte de motif

1 mois de préavis pour tous types de baux meublés
Aucun motif n'est requis — liberté totale de départ
Peut partir à tout moment, même en cours de bail
Loyer dû jusqu'à la fin du préavis (pas de la remise des clés)
Forme écrite obligatoire — pas de congé oral

Congé donné par le bailleur

3 mois — motif obligatoire

3 mois avant le terme — uniquement bail classique
Motifs valides : vente, reprise personnelle, motif légitime sérieux
Impossible sur bail étudiant ou mobilité
Congé sans motif valide = nul de plein droit
Ne peut agir qu'au terme du bail — pas en cours de bail

⚠ Motifs valables pour un congé bailleur : vente du logement (offre en priorité au locataire), reprise pour habitation personnelle ou par un proche (parent, enfant, conjoint), ou motif légitime et sérieux (inexécution des obligations par le locataire, impayés caractérisés, troubles de voisinage). Tout autre motif rend le congé nul.

Déterminer la date exacte de départ du préavis

La date de réception — pas d'envoi — est le point de départ légal du délai

LMG→ Mon locataire→ Congé→ Date de réception

Le préavis court à compter de la date de réception du congé par le destinataire. Cette règle s'applique dans les deux sens — qu'il s'agisse d'un congé donné par le locataire au bailleur, ou par le bailleur au locataire. La date d'envoi n'a aucune valeur juridique.

Date valide

Lettre recommandée avec AR reçue et signée — la date apposée sur l'avis de réception fait foi. C'est la preuve la plus solide en cas de litige sur le point de départ du préavis.

Date valide

Lettre recommandée non retirée — la date de première présentation mentionnée sur l'avis de passage vaut date de réception, même si le destinataire ne l'a pas retirée. Le préavis court bien à cette date.

Date valide

Remise en main propre contre récépissé — la date du récépissé signé par le destinataire fait courir le préavis. Conservez l'original signé.

Date valide

Acte d'huissier — la date de signification de l'acte par l'huissier fait courir le préavis. Preuve irréfutable, recommandée en cas de tension locative.

Date invalide

Email, SMS ou message vocal — sans accord express des parties dans le bail, ces modes de notification ne font pas courir le préavis légalement. Le risque de contestation est élevé.

Astuce LMG : renseignez la date de réception du congé dans LMG dès qu'elle est connue. LMG calcule immédiatement la date de fin de préavis selon le type de bail et affiche le calendrier des actions restantes — dernier loyer, délai du dépôt de garantie, état des lieux de sortie.

Calculer la date effective de fin de bail

La date de sortie conditionne le dernier loyer proratisé, le dépôt de garantie et la clôture comptable

LMG→ Mon locataire→ Sortie→ Date de fin de bail

La date de fin de bail (et donc de sortie du locataire) est le lendemain de la fin du préavis. Elle détermine la période du dernier loyer proratisé et déclenche les délais du dépôt de garantie.

Identifier la date de réception du congé — à partir de l'accusé de réception, de l'avis de passage ou du récépissé.

Ajouter la durée du préavis — 1 mois pour le locataire, 3 mois avant le terme pour le bailleur en bail classique. Le mois se calcule de date à date (pas en jours calendaires fixes).

Identifier la date de fin de préavis — c'est la date de sortie officielle. Le loyer est dû jusqu'à cette date incluse, même si le locataire remet les clés avant.

Enregistrer la date dans LMG — elle déclenche automatiquement le calcul du dernier loyer proratisé et le suivi du délai de restitution du dépôt de garantie (J+30 ou J+60).

Cas particulier : si le locataire remet les clés avant la fin du préavis, le loyer reste dû jusqu'à la date de fin de préavis — pas jusqu'à la remise des clés. En revanche, si un nouveau locataire entre avant la fin du préavis de l'ancien, vérifiez les règles de votre bail — une double facturation de loyer peut être contestée.

Conserver la preuve du congé

Sans preuve de réception, la date de départ du préavis est contestable — et tout le calendrier de sortie avec elle

LMG→ Mon locataire→ Documents→ Preuve du congé

Valide

Avis de réception du recommandé signé — conservez l'original (pas une photocopie). Il mentionne la date de réception et la signature du destinataire.

Valide

Avis de passage du facteur — en cas de non-retrait du recommandé, l'avis de passage avec la date de première présentation suffit à faire courir le préavis.

Valide

Récépissé de remise en main propre — document signé par le destinataire avec la date de remise. Archivez le double signé dans LMG.

Valide

Acte de signification d'huissier — document officiel avec date et heure de signification. Irréfutable en cas de litige — recommandé si la relation avec le locataire est conflictuelle.

Risqué

Email ou message sans accusé de réception — sans accord explicite des parties dans le bail, ce mode n'est pas reconnu légalement. Le locataire peut nier avoir reçu le congé et contester la date de départ du préavis.

Astuce LMG : scannez ou photographiez la preuve de congé et importez-la dans LMG dès réception. Elle est rattachée au dossier locataire et consultable pendant toute la durée de prescription des actions locatives.

✓ Résultat attendu : la date de réception du congé est archivée dans LMG avec le justificatif correspondant. La date de fin de préavis est calculée automatiquement. Le calendrier des actions de sortie — dernier loyer, état des lieux, dépôt de garantie — est planifié et visible depuis le tableau de bord.

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Le préavis commence-t-il à l'envoi ou à la réception du congé ?

À la réception — jamais à l'envoi. C'est la date de réception effective par le destinataire qui fait courir le délai légal, que le congé soit donné par le locataire ou par le bailleur. Pour une lettre recommandée non retirée, c'est la date de première présentation indiquée sur l'avis de passage qui vaut réception — même si le destinataire n'a pas récupéré le courrier. C'est pourquoi il est essentiel de conserver l'accusé de réception ou l'avis de passage, pas seulement le récépissé d'envoi.

Un préavis mal rédigé est-il valable ?

Un préavis irrégulier peut être contesté ou déclaré inopposable. Les irrégularités les plus fréquentes : absence de date claire de prise d'effet, motif manquant ou insuffisant dans un congé bailleur, forme non conforme (email sans accord des parties, courrier simple non recommandé), ou mauvaise identification du destinataire. En cas d'irrégularité, le congé est nul — le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période annuelle, et la date de sortie est repoussée d'autant.

Le locataire peut-il rétracter son préavis après l'avoir donné ?

Oui, avec l'accord du bailleur. Une fois le préavis donné, le locataire peut demander à le rétracter — mais le bailleur n'est pas obligé d'accepter. Si le bailleur a déjà trouvé un nouveau locataire ou engagé des démarches en conséquence, il peut refuser la rétractation et exiger que le locataire parte à la date prévue. En cas d'accord, formalisez la rétractation par écrit et mettez à jour la date de sortie dans LMG.

Le locataire doit-il payer le loyer s'il remet les clés avant la fin du préavis ?

Oui. Le loyer est dû jusqu'à la date de fin du préavis — pas jusqu'à la date de remise effective des clés. Si le locataire remet les clés 15 jours avant la fin du préavis, il doit quand même le loyer pour ces 15 jours. Exception : si un nouveau locataire entre avant la fin du préavis de l'ancien, le double encaissement de loyer pour la même période peut être contesté. Dans ce cas, le loyer de l'ancien locataire prend fin à la date d'entrée du nouveau.

Que se passe-t-il si le bailleur rate la date limite pour donner congé ?

Si le bailleur n'envoie pas le congé au moins 3 mois avant le terme du bail classique, le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période d'un an. La date limite est stricte : un congé envoyé la veille de l'échéance des 3 mois est tardif et inopposable. LMG envoie une alerte préventive 4 mois avant le terme du bail pour vous laisser le temps d'envoyer le congé dans les délais si vous ne souhaitez pas reconduire.

Pour aller plus loin

Guide : Solde locataire LMNP — clôture financière de la sortie

Guide : Dépôt de garantie LMNP — retenues et restitution

Guide : Bail mobilité en LMNP

Guide : Bail étudiant en LMNP

Blog : Gestion locative LMNP — gérer et automatiser

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