Dissolution de SCI : étapes et fiscalité 2026
Dissoudre une SCI déclenche une imposition sur les plus-values et la restitution des apports. Étapes, fiscalité IR vs IS et coûts en 2026.
Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.
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SCIDissolutionPlus-valueMis à jour juillet 2026
Dissolution de SCI : etapes, fiscalite et plus-value en 2026
Dissoudre une SCI necessite de respecter des etapes precises et d'anticiper les consequences fiscales. La dissolution declenche une imposition sur les plus-values et la restitution des apports aux associes. Ce guide detaille le processus complet.
Les causes de dissolution d'une SCI
| Cause | Detail |
|---|---|
| Decision unanime des associes | Dissolution volontaire — la plus frequente |
| Arrivee du terme | Si les statuts fixent une duree inferieure a 99 ans |
| Objet social realise ou eteint | Le bien a ete vendu et la SCI n'a plus d'actif |
| Dissolution judiciaire | En cas de mesentente grave ou de violation des statuts |
| SCI reduite a un seul associe | Si un associe rachete toutes les parts sans regularisation sous 1 an |
Les 3 etapes de la dissolution
| Etape | Actions | Documents |
|---|---|---|
| 1. Decision de dissolution | AG extraordinaire a l'unanimite — vote de la dissolution et nomination d'un liquidateur | PV d'AG, acte de dissolution |
| 2. Liquidation | Vente des biens, remboursement des dettes, repartition du boni de liquidation | Comptes de liquidation |
| 3. Radiation | Publication dans un JAL, depot au greffe, radiation du RCS | Acte de cloture de liquidation |
Fiscalite de la dissolution : ce qui est impose
SCI a l'IR
La dissolution d'une SCI a l'IR et la vente des biens qu'elle detient declenchent une plus-value des particuliers chez chaque associe, au prorata de ses parts. Les abattements pour duree de detention s'appliquent.
SCI a l'IS
La dissolution d'une SCI a l'IS est fiscalement plus lourde. La SCI doit d'abord cloturer ses actifs a leur valeur venale — ce qui declenche une imposition IS sur la plus-value latente (valeur venale - valeur nette comptable apres amortissements). Ensuite, le boni de liquidation distribue aux associes est imposable.
| Etape | SCI a l'IR | SCI a l'IS |
|---|---|---|
| Vente du bien ou valorisation a la dissolution | Plus-value particuliers — abattements temporels | Plus-value IS — reintegration totale amortissements |
| Boni de liquidation | Imposition comme un gain en capital des particuliers | Flat tax 30 % ou bareme sur dividendes |
| Couts de dissolution | JAL, greffe, notaire | Idem + expert-comptable |
Attention SCI a l'IS : la dissolution est souvent plus couteuse que prevu. Les amortissements cumules sont reintegres dans le calcul de la plus-value IS (sans abattement), ce qui peut generer une facture fiscale importante — meme si la valeur venale du bien n'a que peu progresse.
Couts de dissolution d'une SCI
| Poste | Montant indicatif |
|---|---|
| Publication JAL (dissolution + cloture) | 2 x 150 a 250 EUR |
| Depot au greffe (radiation) | 15 EUR environ |
| Notaire si acte de dissolution notarie | 500 a 1 500 EUR |
| Expert-comptable (SCI a l'IS) | 500 a 2 000 EUR pour les comptes de liquidation |
| Frais de mainlevee hypotheque | Variable — selon l'encours de l'emprunt |
Ce qu'il faut retenir
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- ✓FEC conforme DGFiP
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