Comptabilité SCI
August 4, 2026
SCI ou LMNP : quel montage pour le meublé ?
LMNP ou SCI à l'IS : deux montages aux fiscalités radicalement différentes à la revente. Comparatif complet avec simulation sur 20 ans.
Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.
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SCILMNPComparatifMis à jour juillet 2026
SCI vs LMNP : quel montage choisir pour investir en meuble ?
Pour investir dans la location meublee, deux montages s'opposent : la SCI (a l'IS) et le LMNP en nom propre. Le choix depend de votre objectif patrimonial, de votre horizon de detention et de votre strategie de revente.
LMNP
Le plus simple pour 1-3 biens en nom propre
SCI IS
Possible pour le meuble — mais fiscalite revente lourde
Transmission
Principal avantage de la SCI vs LMNP
Revente
Abattements temporels en LMNP — IS plein en SCI
Comparatif complet SCI a l'IS vs LMNP en nom propre
| Critere | LMNP (nom propre) | SCI a l'IS |
|---|---|---|
| Creation de structure | Aucune — activite en nom propre | SCI a creer — 500 a 1 800 EUR |
| Amortissement du bien | Oui — plafonne au resultat | Oui — sans plafonnement IS |
| Imposition des loyers | BIC — IR + prelevements sociaux | IS 15 % ou 25 % |
| Dividendes aux associes | N/A — revenus directs | Flat tax 30 % ou bareme |
| Plus-value a la revente | Particuliers — abattements 22/30 ans | IS — reintegration totale amortissements, pas d'abattement |
| Reforme 2025 (amortissements) | Reintegration partielle | Reintegration totale (historique) |
| IFI | Biens dans l'assiette | Parts dans l'assiette (valorisation SCI) |
| Transmission | Succession classique | Cession de parts — abattements possibles |
| Comptabilite | Liasse 2031/2033 annuelle | Comptabilite IS complete + depot greffe |
| Cout annuel de gestion | 100-400 EUR (logiciel) | 1 500-3 000 EUR (expert-comptable) |
| Nombre de biens | Tous sur la meme liasse | Flexibilite multi-biens en SCI |
Simulation fiscale : LMNP vs SCI a l'IS sur 20 ans
Appartement 250 000 EUR, loyers 12 000 EUR/an, TMI 30 %, revente a 350 000 EUR apres 20 ans. Amortissements cumules : 80 000 EUR.
| Etape | LMNP | SCI a l'IS |
|---|---|---|
| Imposition annuelle des loyers | ~0 EUR (amortissements) | ~0 EUR (IS sur benefice reel) |
| Plus-value brute a la revente | 100 000 EUR | 100 000 EUR |
| Amortissements reintegres (reforme 2025) | 80 000 EUR reintegres | 80 000 EUR reintegres (historique IS) |
| Plus-value nette (apres abattement 20 ans) | Exoneration IR totale (22 ans atteints) | IS plein — pas d'abattement |
| Impot sur la plus-value | ~13 750 EUR (PS uniquement) | ~37 500 EUR (IS 25 % sur 150 000 EUR) |
| Avantage | b(LMNP : ~23 750 EUR de moins) |
Quand la SCI a l'IS est-elle malgre tout pertinente ?
| Situation | SCI IS pertinente ? | Raison |
|---|---|---|
| Investissement a tres long terme (40+ ans) | Oui | Reinvestissement des benefices dans la SCI sans sortie de cash |
| Objectif transmission familiale des parts | Oui | Cession de parts plus souple que cession de bien |
| TMI tres elevee (41 % ou 45 %) | Oui | IS 15 % plus doux que TMI marginale |
| Multi-biens avec governance complexe | Oui | Statuts SCI pour regir les relations entre associes |
| Revente a court ou moyen terme (< 20 ans) | Non | IS plein sur la plus-value — tres defavorable |
| 1 a 3 biens en nom propre, horizon 20+ ans | Non | LMNP plus simple et fiscalement plus avantageux |
LMNP en indivision : l'alternative a la SCI pour investir a plusieurs
Si vous voulez investir a plusieurs sans creer de SCI, l'indivision LMNP est une alternative viable. Chaque co-indivisaire a son propre SIRET et sa propre liasse fiscale. La gouvernance est plus contraignante qu'en SCI, mais la fiscalite est celle du LMNP — avec tous ses avantages.
LMNP en indivision — guide complet →Peut-on apporter un bien LMNP existant dans une SCI ?
Oui — mais l'apport en nature declenche une imposition sur la plus-value et met fin a l'activite LMNP. Si le bien a pris de la valeur, la plus-value est imposee comme si vous l'aviez vendu. Cette operation est rarement avantageuse.
La SCI a l'IS peut-elle beneficier du regime micro-BIC ?
Non. Le micro-BIC est reserve aux personnes physiques. Une SCI a l'IS est soumise a l'IS — elle ne peut pas opter pour le micro-BIC.
Est-il possible de passer de LMNP en nom propre a une SCI sans vendre le bien ?
Non sans imposition. L'apport d'un bien LMNP en SCI est traite comme une cession — il declenche une imposition sur la plus-value et la fin de l'amortissement LMNP. La reconstitution d'un plan d'amortissement en SCI IS est possible mais couteuse.
Ce qu'il faut retenir
✓Le LMNP en nom propre est plus simple et fiscalement plus avantageux que la SCI pour 1 a 3 biens.
✓La SCI a l'IS permet l'amortissement — mais la plus-value a la revente est lourdement imposee.
✓La SCI excelle pour la transmission patrimoniale et la governance multi-associes.
✓L'indivision LMNP est une alternative a la SCI pour investir a plusieurs sans structure juridique.
✓Apporter un bien LMNP dans une SCI declenche une imposition comme une vente — rarement rentable.
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