Comptabilité SCI
August 4, 2026

SCI et transmission : donation de parts et Dutreil

Donation de parts, démembrement, pacte Dutreil : la SCI est l'outil de transmission le plus puissant. Abattements et mécanismes détaillés.

Patrice Zoungrana
Éditeur

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SCI et transmission : donation de parts et Dutreil

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SCITransmissionDutreilMis à jour juillet 2026

SCI et transmission patrimoniale : donation de parts et pacte Dutreil

La SCI est l'outil de transmission patrimoniale le plus puissant en immobilier. Donation de parts, demembrement, pacte Dutreil : ce guide detaille les mecanismes et les economie de droits possibles.

100 000 EUR
Abattement par enfant tous les 15 ans
75 %
Abattement Dutreil sur la valeur des parts
3 %
Droits de cession de parts entre tiers
0 EUR
Droits si abattements couvrent la totalite

Pourquoi la SCI facilite la transmission

Transmettre un bien immobilier directement (pierre) est plus rigide et fiscalement couteux que transmettre des parts de SCI. La SCI permet de fractionner le patrimoine en autant de parts que l'on veut, facilitant les donations progressives et les montages de demembrement.

TransmissionBien en directParts de SCI
FractionnementImpossible — le bien est indivisibleOui — on donne x % des parts
Droits de donationSur la valeur du bienSur la valeur des parts (souvent decotee)
Abattements applicables100 000 EUR par enfant tous les 15 ansIdentique — + decote de parts possible
Pacte DutreilNon applicable en immobilier de location nueApplicable si conditions remplies
DemembrementPossible mais complexe sur le bien lui-memeSimple — demembrement de parts

Donation de parts de SCI : les abattements disponibles

Lien de parenteAbattement tous les 15 ans
Enfant100 000 EUR par parent et par enfant
Petit-enfant31 865 EUR par grand-parent et par petit-enfant
Arriere-petit-enfant5 310 EUR
Frere ou soeur15 932 EUR
Neveu ou niece7 967 EUR
Entre epoux / PACS80 724 EUR

Exemple : un couple avec 2 enfants peut donner 400 000 EUR de parts (4 x 100 000 EUR) sans aucun droit de donation tous les 15 ans. Sur 30 ans, c'est 800 000 EUR transmis sans impot.

Le demembrement de parts de SCI

Le demembrement consiste a separer la nue-propriete (le droit de vendre) de l'usufruit (le droit de jouir des revenus). Les parents conservent l'usufruit — ils touchent les loyers. Les enfants recoivent la nue-propriete — a moindre valeur.

Age de l'usufruitierValeur de l'usufruitValeur de la nue-propriete
Moins de 21 ans90 %10 %
De 31 a 40 ans70 %30 %
De 51 a 60 ans50 %50 %
De 61 a 70 ans40 %60 %
De 71 a 80 ans30 %70 %
Plus de 81 ans10 %90 %

Plus les parents donnent tot, plus la nue-propriete transmise est faible en valeur — et moins les droits de donation sont eleves. A leur deces, les enfants recouverent la pleine propriete sans frais supplementaires.

Le pacte Dutreil SCI : 75 % d'abattement sur la transmission

Le pacte Dutreil est un mecanisme exceptionnel permettant de transmettre une entreprise familiale avec un abattement de 75 % sur la valeur des biens transmis. Il peut s'appliquer aux SCI qui exercent une activite de gestion active.

Attention : le pacte Dutreil ne s'applique pas aux SCI qui font de la simple gestion passive de patrimoine (encaissement de loyers). La SCI doit exercer une activite de gestion active — ce critere est source de contentieux fiscal. Consulter un avocat fiscaliste est indispensable.

Condition DutreilDetail
Engagement collectif de conservationAu moins 2 associes s'engagent a conserver leurs parts pendant 2 ans
Engagement individuelChaque beneficiaire s'engage a conserver ses parts pendant 4 ans apres la donation
Fonction de directionL'un des associes signataires ou un beneficiaire doit exercer une fonction de direction pendant 3 ans
Abattement75 % sur la valeur des parts transmises
La decote des parts de SCI est-elle legalement reconnue ?
Oui — l'administration fiscale admet une decote de 10 a 20 % sur la valeur des parts de SCI par rapport a la valeur venale des actifs sous-jacents. Cette decote tient compte des contraintes juridiques de la SCI (clause d'agrement, indisponibilite). Elle doit etre justifiee et documentee.
Peut-on donner des parts de SCI a des non-membres de la famille ?
Oui — les parts de SCI peuvent etre donnees a n'importe qui, sous reserve de la clause d'agrement des statuts. Les droits de donation dependent du lien de parente — pour un tiers non parent, le taux peut atteindre 60 %.
Faut-il un notaire pour donner des parts de SCI ?
Oui — la donation de parts de SCI est un acte civil qui necessite un acte notarie. Le notaire calcule les droits de donation applicables et enregistre l'acte aupres du fisc.

Ce qu'il faut retenir

✓La SCI facilite la transmission par le fractionnement des parts — plus souple que le bien en direct.
✓L'abattement de 100 000 EUR par enfant tous les 15 ans permet des donations sans droits.
✓Le demembrement reduit la valeur de la nue-propriete transmise selon l'age de l'usufruitier.
✓Le pacte Dutreil offre un abattement de 75 % — mais necessite une activite de gestion active.
✓Une decote de 10 a 20 % est admise sur la valeur des parts de SCI par rapport aux actifs sous-jacents.
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