Comptabilité SCI
July 28, 2026

SCI a l'IR ou SCI a l'IS : quel regime fiscal choisir ?

IR ou IS : un choix irréversible qui conditionne l'amortissement, la plus-value et les dividendes. Comparatif complet pour décider en connaissance de

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SCI a l'IR ou SCI a l'IS : quel regime fiscal choisir ?

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SCIIR / ISChoix irreversibleMis à jour juillet 2026

SCI a l'IR ou SCI a l'IS : quel regime fiscal choisir ?

Le regime fiscal de la SCI est la decision la plus structurante — et la moins reversible. IR ou IS : deux logiques radicalement differentes sur l'imposition des loyers, l'amortissement et la fiscalite de la plus-value a la revente.

IR
Transparence fiscale — loyers imposes chez les associes
IS
Societe opaque — benefice impose a 15 % ou 25 %
Irreversible
Passage IR vers IS impossible a inverser
Amort.
Possible uniquement a l'IS

SCI a l'IR : fonctionnement et fiscalite

La SCI a l'IR est transparente fiscalement : elle ne paie pas d'impot elle-meme. Les loyers et les charges remontent directement chez chaque associe, au prorata de ses parts, et sont imposes dans la categorie des revenus fonciers.

Element SCI IR — detail
Imposition des loyers Revenus fonciers — TMI de l'associe + prelevements sociaux 17,2 %
Deficit foncier imputable Oui — jusqu'a 10 700 EUR/an sur le revenu global (travaux)
Amortissement du bien Impossible en regime foncier
Plus-value a la revente Plus-values des particuliers — abattements temporels (22 ans IR, 30 ans PS)
Comptabilite Simplifiee — declaration 2072
Obligations administratives AG annuelle recommandee — pas de depot obligatoire

SCI a l'IS : fonctionnement et fiscalite

La SCI a l'IS est une entite fiscale opaque : elle paie l'IS sur ses benefices. Les associes ne sont imposes que s'ils se versent des dividendes. Ce regime permet l'amortissement du bien — mais penalise lourdement la plus-value a la revente.

Element SCI IS — detail
Imposition des benefices IS : 15 % jusqu'a 42 500 EUR, puis 25 %
Amortissement du bien Oui — par composants, comme en LMNP
Dividendes distribues Flat tax 30 % (PFU) ou bareme de l'IR sur option
Plus-value a la revente IS sur la plus-value — reintegration totale des amortissements, pas d'abattement
Comptabilite Comptabilite complete obligatoire — bilan, resultat, annexes
Depot des comptes Obligatoire au greffe chaque annee

Comparatif complet IR vs IS

Critere SCI a l'IR SCI a l'IS
Imposition des loyers TMI associe + 17,2 % PS IS 15 % ou 25 %
Amortissement Non Oui
Deficit imputable sur revenu global Oui (revenus fonciers, 10 700 EUR/an) Non
Dividendes Pas de dividendes — transparence Flat tax 30 % ou bareme
Plus-value vente bien Particuliers + abattements IS — sans abattement
Plus-value cession parts Particuliers + abattements IS sur la plus-value de la SCI
Reversibilite du choix Possible (passage vers IS) Impossible (pas de retour IR)
Comptabilite Simplifiee Complete et obligatoire
Cout de gestion annuel 500-1 000 EUR 1 500-3 000 EUR

Quand choisir l'IR, quand choisir l'IS ?

Situation Regime conseille Raison
Investissement locatif pur avec travaux importants IR Deficit foncier imputable sur le revenu global
Revente prevue a long terme (> 20 ans) IR Abattements progressifs jusqu'a exoneration totale
Objectif transmission avec demembrement IR Plus-values traitees comme des particuliers
Benefices laisses dans la SCI (reinvestissement) IS Imposition differee — dividendes au choix
Revenus locatifs eleves, TMI marginale elevee IS IS 15 % plus doux que TMI 41 % ou 45 %
Location meublee (LMNP-like) IS uniquement L'IR bascule en IS automatiquement avec le meuble
Peut-on opter pour l'IS apres la creation de la SCI ?
Oui — l'option IS peut etre exercee a tout moment apres la creation. Elle prend effet des l'exercice en cours si exercee avant la cloture, sinon l'exercice suivant. Elle est irreversible.
La SCI a l'IS permet-elle vraiment d'amortir le bien ?
Oui — exactement comme en LMNP. La SCI a l'IS pratique des amortissements par composants sur le bien immobilier, ce qui permet de reduire le benefice IS. Mais ces amortissements seront reintegres a 100 % a la revente.
Une SCI a l'IR peut-elle distribuer des dividendes ?
Non. La SCI a l'IR est transparente — il n'y a pas de distribution de dividendes. Les loyers remontent directement chez chaque associe au prorata de ses parts.

Ce qu'il faut retenir

✓La SCI a l'IR est transparente — les loyers sont imposes chez les associes en revenus fonciers.
✓La SCI a l'IS paie l'IS sur ses benefices — amortissement possible mais plus-value penalisee.
✓Le passage IR vers IS est possible mais irreversible — choisir avec soin.
✓Pour la location meublee, la SCI a l'IR n'est pas viable — requalification IS automatique.
✓L'IS est pertinent pour les TMI elevees ou les projets de reinvestissement a long terme.
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